年成都万科魅力之城商业产品建议报告

《年成都万科魅力之城商业产品建议报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、全心策划2007年4月13日商业产品建议报告前言：首先，非常感谢成都万科给我司这样的机会，让我们能够展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力。目录回顾1现状2展望3思考4尝试5引子——商业地产开发模型——“成都万科”的课题——魅力之城的商业解决之道——以商业的方式解决商业问题商业地产盈利模式——商业地产开发的重点：不是在建筑设计和项目的销售上。商业地产开发的关键：是在前期的市场调研和项目定位上。没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！“成都万科”的

2、课题——魅力之城的商业魅力之城——带动城东版块的龙头，东方新城的核心区域2005年—2007年，经过近2年的开发，住宅已初具规模，商业还未启动因交通和商业配套的问题，一期入住率还不到60%商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题——规划中有近百亩的商业用地，此问题迟早都要解决若生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售若商业配套跟不上，会影响到已购房者的入住魅力之城和东方新城，都需要一个真正的商业中心！解决之道——以商业的方式解决商业问题我们需要了解什么？——区域、地块、规划、人口、发展、经济……我们还需要什么？——投资者、经营

3、者、消费者系统调查……这些就够了吗？——开发商的观念意识决定一切……最后——方式正确了吗？商业地产盈利模式——回顾1让我们先回顾一下——项目情况项目区域——成都市城东成华区三环外侧项目占地——666亩(444002.22平方米),紧邻十陵风景区及1000亩城市公园;总建面积——760000平方米公交系统——自建4亩临时公交总站，除98路外，多条公交路线将陆续开通。地面交通——成龙路、蜀都大道、老成渝路、三环路四条快速通道可直达。东大街东延线、东洪路建设工程已经启动。地下交通——2007年将启动地铁二号线，拟于2011年投入使用

4、。周边配套——1个中心公园、2所中学、2所小学、4个幼儿园、3个农贸市场；3000㎡大型文化活动运动中心、医院、银行、邮局等。东部新城项目区位——东部新城商贸中心新城规划——商贸中心商贸中心规划——魅力的课题项目情况——五期商业规划指标关键词——97.63亩除住宅用地外的其他地块总占地面积97.63亩，位于东方新城的商业中心。关键词——13万平根据地块规划指标，万科原规划将有近13万平米的集中商业。关键词——600米商业街自西向东总长达600多米，可精确至611米。关键词——容积率容积率不大于3.5，主楼高度大于40米，裙楼小

5、于24米。A地块B地块C地块D地块现状2项目现状——三期住宅热销一期三环路二期三期五期商业商业部分会所四期用地一期商业现状——二期商业现状——三期商业现状——位置开间范围进深范围层高租金范围业态一期4.2～7m约13m约5m30～35/㎡布艺、超市、小诊所六成以上的商铺空置二期4.2～7m约10m约5m不详仅一家美容几乎所有的商铺空置三期3.6～3.8m约10m约3.7m无全部空置统计一下——商业现状商业现状——空！！！思考一下——这说明了什么？区域不成熟……入住率不高……交通不便利…………这些原因都造成了“魅力”的商业在现阶

6、段如此萧条；展望3成都向东——东部新城区——东部新区含有：一个副中心一个片区中心6个片区15个居住区五纵五横的干道系统大型三级甲等综合医院项目位置——连接点尴尬项目位置魅力的尴尬——规划定位项目位置东区真正的商业中心根据市政规划，本项目所在商业区与东部商业中心的关系是“附属”与“核心”的关系；政府的规划定位决定了项目的辐射范围；根据政府的规划，东部商业中心是政府近期发展的重点，而本项目所在的中心不是现阶段的重点；本区域商业难以与真正的商业中心抗衡，只能走差异化的道路。地铁规划——可望而不可及项目所在地地铁2号线在大观立交有站点

7、；本项目距此站点距离过远；本区域商业与住宅难以借势。城东发展的希望——交通城东沙河堡将规划修建一个三倍于火车北站的交通枢纽中心，其巨大的交通潜能将进一步催生片区内的商业开发。规划中的沙河堡交通枢纽紧邻东三环，是集城际客运、公交和地铁于一体的综合性超大型交通枢纽。蜀都大道、老成渝路、成龙路、东大街东延线（在建中）由市中心纵向可到达魅力。但，在交通未完全疏通之前，魅力的发展一直会被制约。未来人口——商业永远关注的焦点东部新城未来规划人口73.5万人片区规划人口12.5万人商业需求量预估东部新城——73.5万×1.5倍=110.25

8、万平项目片区——12.5万×1.5倍=18.75万平实际商业供应量东部新城——约200万平左右项目片区——约25万平左右商业面积严重过剩，是未来必须面对和解决的难题！成华区六大支柱性产业——现代物流业电子信息工业商贸服务业休闲旅游业都市型工业房地产业项目所在地未来支柱性产业—