房地产行业的过去现在和未来

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1、房地产行业的过去现在和未来中国房地产市场发展的历史※第一阶段（1978至1991年）---------理论突破与试点起步阶段1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。中国房

2、地产市场发展的历史※第二阶段（1992至1995年）非理性炒作与调整推进阶段1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。※第三阶段（1995至2002年）相对稳定协调发展阶段随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施

3、,房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。中国房地产市场发展的历史中国房地产市场发展的历史※第四阶段(2003年以来)价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。※中国的GDP总量居世界第二，2003年－2010年,年均增长20%。到2010年上半年，房地产在GDP中的比重超过11.08%,投资占固定资产投资的一半以上。※关联度高，带动性强，产业链长，对经济的拉动达15%-30%※中国人均GDP突破4400美元，增长率12%，消费升级；人均消费占G

4、DP的比例2004年为55.24%，2005年降至46.35%，而发达国家的比例是80%房地产在国民经济中的地位房地产市场需求※中国的城市化率为40%，发达国家为70%，到2020年达到60%，有2.2-2.3亿人口从农村进入城市※城市改造，每年拆迁面积1.4亿方，而竣工面积只有30%※中国人均住房面积是22.8方，而小康社会的标准是35方，平均差额为12.2方，实现标准需要12年※目前，每年新婚人口600-900万，大学毕业生400万※摩根斯丹利2007年在华投资房地产资金达200多亿美元※新加坡仁恒置业2007年在华投资超过300亿美金※国外投行预测2008年中国城市商

5、业地产涨幅将达30%以上※香港在内地房地产投资比例从2006年的36%增长到2007年的50%中国房地产业的现状※房地产投资增长相对过快※住房价格上涨过快※住房供应结构不合理※市场秩序比较混乱房地产行业资金来源占比房地产企业的核心竞争力※对城市片区土地价值的准确判断能力※控制土地成本的能力※突出的规划设计能力※最大幅度提升土地价值的能力※品牌优势※对上下游资源的整合能力中国房地产业的特性中国的经济是政府主导下的市场经济，产业发展的主要资源都控制在政府手中。以房地产业为例，它的资源，一是土地，二是资金，三是税收，四是价格。这些都控制在政府手中。土地由国土资源部管理；资金由中国

6、人民银行控制；税收政策也不断地进行调整；价格则由发改委来控制。由此来看，房地产业增长的基本条件都由政府控制着，它本身就是政府控制的一个产业。政府主导下的市场经济加上我们本身的调控机制，房地产业不应该发生全局性的问题。国内房地产业不够成熟但成长空间巨大近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过，比如目前我国的房地产发展是否过热?房地产业是否存在“泡沫”?怎样看待炒房现象?过高的房价与地价是什么关系?等等。前不久，国家领导人在全国银行、证券、保险工作会议上，明确指出我国房地产等领域存在投资规模偏大和低水平重

7、复建设问题。那么，究竟应该怎样看待当前我国的房地产形势?带着这些问题，记者日前采访了中国房地产业协会会长杨慎:当前我国房地产业总体上是健康的据杨慎判断，今后10年到20年内，我国的房地产市场不会出现大的问题。理由有三条：第一，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年以后才能达到预定的小康目标。第二，城市化建设是