2010年江阴双威广昊“一方城”价格沟通报告

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1、2010。04.10双威广昊“一方城”——价格沟通报告开发商目标沟通——在销售率70%和价格之间权衡但销售率目标略大于价格目标品牌目标：双威—马来西亚顶级开发商在中国开发商的第一个项目，希望树立双威品牌；对品牌最好的诠释就是首期开盘热销，价格要高出竞争对手；全年销售目标：2010年，2、4号楼销售率要达到70%以上，即销售面积在3.4万方左右（290套以上）；2010年，回款在2个亿以上，但整体现金流充裕，还抱希望以回款换适当价格；一期开盘至少销售100套；价格目标：希望价格上有所保留，品牌树立=销

2、售速度>价格，回款与价格难以取舍2●●●●●●●●41004300450047004900510053005500●●●●●●10套20套30套40套50套60套80套100套●●泰和江南销售均价月均销售速度怡江城锦绣天成（洋房）目标分解——70%去化率意味着月均去化50套/月，部分领先城西；在市场大势不稳的前提下，价格必须做出足够的让步锦江花园春江华庭10年目标销售290-300套左右；预计月度销售50套/月；★长江国际★5月份：8套3价格报告的问题淡市之下，回款速度和价格如何权衡？4项目背景分析市

3、场分析客户分析项目分析5项目本体长三角核心经济圈·四线超发达城市·未来城市副中心·中等规模·中高端高层住宅江阴市利港镇申港镇夏港镇临港新城中央商务区5公里1、江阴位于长江三角洲城市群中心，重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。距上海2.5小时车程，距南京1.5小时车程；2、江阴市经济实力雄厚，是全国唯一一个拥有23家上市公司的县级城市，并连续六年荣获“中国综合经济实力“县级市第一。3、临港新城定位高端，2006年被批准为江苏省级经济开发区，目标成为成为江阴临港产业的集聚地、无锡“一体两翼”中坚强

4、有力一翼、江阴的城市副中心。1#2#3#4#5#6#位置:江苏省江阴市临港新城中心区域占地面积:103亩/68,757平方米建筑面积：16万㎡；其中住宅14.6万㎡，商业1.5万㎡；容积率:2.38建筑类型:高层6栋，18+1-21层；绿化率：47%左右；园林占地79%；一期产品：2、4号楼，约4.5万方，以经济型产品占多数60%6推广分析前期蓄客渠道有限，行销为主；现场展场滞后，价值展示不足，导致目前客户价值认知不高11月2月12月1月3月十月中旬世联进场1、媒体大马行2、市区售楼处开放3、户外、海

5、报、网站完成1、春节分展场活动春节1、城西系列展场活动，蓄客；2、系列派单活动3、专刊、户型图面世4月诚意客户办卡周弘教育论坛市中心展场开放政策转变，策略调整7大势后的策略调整形象调整：从之前打国际品牌、生态园林、大师生活，到主打“城西首席宜居社区”、“十大自住社区标准”，主打自住客户；推广分析渠道调整：之前报广、软文、展场，到重点关注项目周边区域、企业客户，派单、企业拓展、短信为主；销售调整：从之前主动约客户上门、筛客，到简接排摸客户意向房源、价格、政策影响情况；策略调整：之前VIP办卡、认筹、发布

6、会、开放、算价、开盘的常规流程，到目前减少销售节奏，减少与客户的主动接触；5.16售楼处开放+认筹+算价5.23开盘81#2#3#4#5#6#浦江路新港大道南面：广昊别墅区北面：GOLF练习场、休闲公园西面：规划用地项目本体2#楼属于现金流产品，4#楼属于明星产品明显产品：3#、4#——前后景观资源，主流产品现金牛产品：1#、2#、5#、6#——临路噪音、后向景观婴儿产品：5#、6#中大户型、复式楼栋价值排序：3#>4#>5#>6#>1#>2#整体推售建议：2号——4号——1号——3号——6号——5号

7、树立4#正向价格标杆，进行价格销控2#楼突出性价比，实现2#快速销售9工程一批为2、3#楼，产品跨度大，以89左右两房和140以上三房为主，而4号楼可以形成互补项目本体1#2#3#4#5#6#2#面积（㎡）户型套数比例88紧凑型2房6731.5%89紧凑型2房5123.9%140-142舒适型3房6731.5%155享受型3房167.5%复式——125.6%合计——213100%3#面积（㎡）户型套数比例88紧凑型2房4824%89紧凑型2房6431%140-142舒适型3房6431%155享受型3房

8、168%复式——126%合计——204100%4#面积（㎡）户型套数比例1283房96852房80复式10合计——187100%10项目背景分析市场分析客户分析项目分析11一线城市：10年三月同比平均上涨55%信贷投放过量与房产调控步调不一致市场供给不足造成自住、投资的恐慌购买通胀预期加速同样激发投资行为今年年初房价快速上涨，引发了全社会关于民生问题和政府调控能力的深切关注，房价问题已经上升到政治高度12温家宝：有决心在本届任期内把房地产市场管好温家宝2