如何实现购物中心综合体的资金平衡

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1、购物中心开发资金平衡为王——如何实现购物中心综合体的资金平衡资金平衡是任何一个商业模式的核心，探讨一个购物中心的开发是否能够获得成功，首先要探讨的就是资金是否能够平衡。购物中心目前有三种主要的开发模式，即“购物中心+街区”开发模式，地级市购物中心综合体开发模式，小型购物广场综合体开发模式。这三种开发模式的资金平衡都有着不同的要点和操盘关键点。前言一、“购物中心+街区”开发模式的资金平衡策略二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策略三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略目录一、“购物中心+街

2、区”开发模式的资金平衡策略一、资金平衡要点：二、实操关键点：通过销售街区和塔楼部分来达到资金平衡如何通过综合体的规划来提升综合价值？一个10万平方米的购物中心，按照中档装修来预计，整个项目投资成本将达到6000元/平方米，硬件投入将达到6个亿。虽然说购物中心规模大，未来竞争力越强，但对于一些刚介入购物中心的开发商而言，将背上沉重的包袱。将购物中心部分规模控制在最小，7—8万平方米，单层面积控制在12000平方米（其中主力店会占用5000平方米，中庭1000平方米，再规划6000平方米的店中店来维持整

3、体购物中心的租金平衡），地上4—5层，加上负一层商业面积20000平方米，完全能够满足一站式消费，将其他的商业面积转化成可及时套现的街区和塔楼。实操关键点一：将购物中心部分控制最小规模1、增加塔楼容量，提升利润空间省会城市的购物中心综合体的塔楼部分溢价空间较高，在一般的区域型商业中心里，都能够突破1万元/平方米，因此在省会城市区域型购物中心综合体中，尽可能的向政府要指标，往上发展塔楼的容量有利于项目回笼资金。如果是在地级市，在塔楼溢价空间不高的情况下，还是需要尽量增加地块的面积，通过销售大量的街区来

4、实现资金回笼。2、增加塔楼丰富度，提升单价含金量购物中心综合体的效益来源于其功能的复合，打破塔楼只做住宅的单一格局，通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。实操关键点二：增加塔楼的容量和丰富度购物中心综合体上要不要建酒店，也是发展商需要取舍的问题，建星级酒店，对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动，但是一个20000平方米中型规模的星级酒店，预计投资成本要达到1.5亿左右。

5、如果不建酒店，整个购物中心综合体的档次会略有降低，但是可以为发展商回笼1个多亿的资金。对于有长远考虑的开发商，可以建星级酒店，但尽量控制酒店的规模，大约15000平方米即可。但对于首次介入综合体开发的开发商，建议将酒店的规模做到最小，品牌降低，甚至在政策允许的情况下，尽量不建酒店。实操关键点三：控制星级酒店的规模购物中心城市公寓街区以某省会区域型购物中心为例，该项目规划了独立的购物中心和独立的街区以及大规模的塔楼，其中购物中心规模控制在最小，单层面积只有12000平方米。项目通过销售商业街区和塔楼来

6、回笼资金，从而实现了资金平衡。三、实战案例省会城市区域型“购物中心+街区”的资金平衡测算分析1、项目的经济指标（1）、项目地块指标（2）、产品定位后的经济指标土地面积：48107㎡（合72.16亩）土地用途：商服用地（商业、商务办公）、社会停车场用地、公共绿地。规划建筑容积率：4.3以下（含4.3），其中商业建筑面积不低于10万㎡，不超过12万㎡；本地块在满足停车及安全要求下，可建设地下商业建筑面积不超过1万平方，不计入容积率；可建设地上社会公共停车库，计入建筑密度，按社会公共停车库总建筑面积一半计

7、入容积率；建筑密度50%以下（含50%）土地面积48017㎡容积率4.3计容面积206860㎡公寓式办公（十七层）100330㎡商业总建筑面积（120500㎡)购物中心（六层）78900㎡商业街（两层）26600㎡地下商业面积15000㎡（不计容）2、项目销售与持有面积分配购物中心持有街区销售公寓式办公销售楼层区域建筑面积(㎡)销售面积(㎡)持有面积(㎡)负一层至六层购物中心9390093900一、二层商业街2660026600三至二十层公寓式办公100330100330合计220830126930

8、939003、小结@利润初估=（街区+塔楼）销售额—开发成本=2499950000—2094443644=405，506，356元@年租金收益=60，076，800元该商业模式下，通过销售街区、塔楼部分，已经能够盈利4个亿的基础上，还可以完整持有购物中心，在正常情况下，通过运营未来每年还可以赚取6000万元的现金流。而且产权完整的购物中心未来被基金收购的价值可以达到20、30个亿，也正是“购物中心+街区”开发模式的精髓所在。二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策