购物中心布局及动线建筑设计对接研究

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1、1大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構购物中心布局研究九洲远景上海2010年08月购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的商业模块概念发展动线设计销售支持区域设计购物中心商业规划购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的阶段第一部分商业模块概念发展第二部分动线设计购物中心模块布局购物中心动线设计阶段成果物业条件假设商业概念确定业态特性分析租户需求访谈工作内容1234购物中心的物业指标假设商业业态多维度分析业态面积占比、目标客

2、群定位等租户面积及楼层需求访谈、位置需求5人流动线的类型及其设计参数人流动线设计购物中心布局方法资料来源:九洲远景分析6中庭设计7物流、人流通道设计原则及输入参数物流、消防设计中庭的类型及其设计参数38配套设施、销售支持设计第三部分销售支持设计购物中心落位九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图购物中心初步落位图购物中心初步落位图第一部分物业条件假设购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……）业态特性分析商业概念行业/子行业/业态面积占比主题模块落位目标客群定位商业业态多维度分析租金水

3、平与面积需求消费频率与消费类型租户面积及楼层需求访谈租户位置需求租户需求资料来源:九洲远景分析4确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象物业条件假设停车场：停车场类型及面积物业条件假设其他：……商业体量：建筑面积、单层面积、总层数入口位置：主入口、次入口的数量和位置中庭：中庭类型及数量建筑类型：封闭式、（半）开放式本项目需要布局的购物中心是什么样？物业条件假设输入条件输出结果1资料来源:九洲远景分析5结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向商业概念定位行业/子行业/业

4、态面积占比本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表目标客群定位本项目目标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等主题模块落位本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局商业概念定位确定购物中心的内涵（租户、客群）2资料来源:九洲远景分析6基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容某购物中心模块1子模块1依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原

5、则，对模块/子模块进行规划，包括：在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向各模块/子模块的布局和相邻关系通过从整体到模块/子模块top-down的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性模块2模块3模块4举例子模块3子模块28金鸡湖项目第二阶段报告举例–某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成资料来

6、源：九洲远景九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图业态特性分析租金水平面积需求消费频率消费类型多维度分析低层区中层区高层区1234服装服饰服饰配件化妆品药妆店Bodyshop西式快餐中式快餐主题酒吧音乐酒吧便利店食品专业店3C数码体育用品儿童服装体育用品儿童家居及用品儿童玩具礼品家庭耐用品品牌店美食广场健身瑜伽影院KTV儿童早教慢摇酒吧SPA足疗家庭餐饮商务餐饮主题餐饮美容美发儿童摄影西式餐吧中式餐吧/茶餐厅专业百货剧院儿童娱乐课外教育业态特性分析3购物中心资料来源:九洲远景分析9书店儿童玩具药店BodyShop药妆

7、店化妆品品类杀手店相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图≥3000≤100301-500501-1000101-3001001-3000面积需求租金水平高低大卖场家电百货主力店服装服饰服饰配件化妆品3C数码专业百货品牌多品类组合店3C数码品类杀手店家庭耐用品品牌店精品超市连锁超市便利店食品杂货专业店儿童服装儿童家居及用品体育用品礼品办公用品中中低中高家庭耐用品品类杀手店第一片区第二片区第三片区支