2010年6月深圳龙岗项目市场调研及营销策划报告-汇诚行商业地产

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1、龙岗项目市场调研及营销策划报告2010年6月每一次都精雕细琢区位印象项目位于龙岗中心区清林中路与吉祥中路交汇处，处交通十字路口，通达性较好；项目位于天虹商场正对面，区域具备一定的商业氛围和消费客群，同时也面临商业竞争。本项目龙岗中心城项目位于龙岗中心城的中心地段，龙岗中心城为龙岗区居住、行政及商贸中心区。项目印象目标区位规模建筑新区、居住区18353㎡局部5层（4.23）销售、招商、经营龙岗中心城居住集中区流动人口少占地12383.6㎡容积率1.482占地12383.6㎡覆盖率≤35%要销售要招商要经营项目浅析占地

2、12383㎡，覆盖率35%首层最大4334㎡其他楼层约14019㎡销售/招商难度大缩小楼层、内外铺价值差距中心区/居住集中区以家庭为主题的消费特性清晰的消费群体（经营）清晰的主题商业成为项目有效的解决方案【政策、市场、营销、价格也是影响销售的重要因素】项目认知【感观】容易销售、利于经营，有较好的升值预期；【市场】市场有空白点或市场仍有一定的需求空间；【经营】与区域消费需求相吻合或能吸引特定的消费群体；【招商】有较多的经营商户或经营门槛较低；【销售】总价不高，适合投资也适合自己经营；【建筑】可以划分铺位、街铺很“多”

3、、内铺很“少”.┅┅本项目需要的“清晰的主题商业”是什么样的？第一部分政策环境及商业市场研究第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分项目建筑规划建议第五部分项目营销策略第六部分项目销售策略建议第七部分项目招商策略建议目录目录Section1Section2政策环境及商业市场研究2010年政策环境研究政策环境走势及对商业的影响研判龙岗商业市场研究典型商业案例分析消费者/投资者、经营者问卷调研项目分析项目经济指标分析项目商业环境分析项目定位方向研判Section3项目定位Section5项目营销策略建议Section6

4、项目销售策略建议Section7项目招商策略建议项目销售模式建议项目销售策略建议销售价格初步建议销售收益初步测算项目营销价值点研判项目推广案名建议项目营销推广策略项目推盘节奏建议招商目标客户群体分析招商政策建议招商收益初步测算Section4项目建筑规划建议项目定位思路项目功能及经营主体定位项目定位策划点分析项目经营业态初步规划建议项目定位研判项目整体建筑规划项目动线及铺位划分建议项目建筑规划的思考项目地块及指标条件分析第一部分政策环境及商业市场研究1、2010年政策环境研究2、政策环境走势及对商业的影响研判3、龙

5、岗商业市场研究4、典型商业案例分析5、消费者/投资者、经营者问卷调研2010年楼市新政房地产市场经过09年的供需两旺和价格快速上涨，09年底至2010年以来，国家从税收、土地、市场体系建设、金融、法律等多方面频频下重手。回顾近期出台的一系列政策，对房地产业发展将产生重大和长远的影响。时间公布机关内容关键词影响主体2009.12.09国务院个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年转让营业税转让成本2009.12.14国务院国务院提四措施遏制房价遏制房价销售价格2009.12.17财政部、国土部等拿地首付不得低于50

6、%首付50%开发成本2009.12.23财政部5年内住房转让全额征收营业税营业税转让成本2010.01.12央行上调准备金率准备金率银行贷款2010.04.11银监会银行不得对投资投机购房贷款投资购房银行贷款2010.04.13住建部遏制房价过快上涨遏制房价销售价格2010.04.15国务院二套房贷首付不低于50%二套房贷购房成本2010.04.17国务院房价过高地区可暂停第三套房贷暂停三套房贷购房成本2010.04.21银监会二套房贷以套数界定，不再以贷款为准二套房界定贷款2010.05.2央行上调准备金率准备金

7、率银行贷款2010.05.6深圳暂停发放三套房贷，非本地居民或社保不满一年限制购房限制购房购房门槛政策环境研究在07/08年，房地产市场刚刚经历一场政策调控，调控的结果以房价下降和金融风暴来临政府的救市结束，那么本轮政策调控与07/08年调控有哪些区别与类同呢，对房地产又将产生怎样的结果呢，我们针对两次政策调控的主体及可能的影响进行分析：对比方面调控重点宏观经济开发商调控力度金融环境银行态度政策主体宏观经济对比2010年的宏观经济环境好于07/08年，政府的调控决心将更大。07/08年调控期经历4年经济高速增长，整

8、体经济过热CPI、PPI连创新高次贷危机爆发，经济前景堪忧2010年调控期经济整体企稳通胀出现但整体可控步出经济危机，经济前景明朗07/08年经济危机的爆发增加了经济的不确定因素，同样也影响了楼市的调控决心；2010年经济已从危机中走出，前景较为明朗，政府调控决心强于07/08年。金融环境对比相对于07/08年紧缩的货币政策相比，2010年则面临着将适当宽松