号楼高区途家定价方案

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1、重庆棕榈泉营销策划方案重庆棕榈泉国际中心途家房源定价方案2CONTENTS目录一三二途家楼层底均价建议途家销售模式及价格测算一房一价表3PART13号楼途家楼层底均价建议4途家对于项目量价走势的影响协信公馆项目高层豪宅（非途家房源）由于总价过高，持续去化能力弱，13年至今，月均去化2套，价格受成交房源面积、景观资源等影响，波动幅度较大；13年6月与途家网签约达成战略合作，13年9月途家正式入驻，去化速度提升明显，月均去化由5套提升至13套，价格也有由于返租包装有所上升，由均价18000元/㎡上涨至21000元/㎡；高层豪宅（非途家房源）成交走势途家房源成交走势5途家对于项目量价走

2、势的影响东原翡翠明珠项目于2014年4月与途家合作，推出途家分红自然销售模式，即开发商无任何保底政策，由于市场对于途家品牌尚无认知度，对收益无信心保障，销售情况不理想，2014年4-6月，在此销售模式下，月均去化仅16套。2014年6月后，采用“3年途家收益抵2成首付”形式，市场接受度较高，去化速度明显上升，月均去化40套，价格在精装以及抵首付情况下上升3000元/㎡。6项目名称交房时间房间数量分布楼层主力房屋面积装修标准途家房源销售单价非途家房源清水单价净价差（除去精装价差）途家房源销售率非途家房源销售率对客户的返租比例开业运营后主力房型每日租金开业运营后主力房型出租率协信公馆

3、2013.1243整栋48-78300021000150003000清盘清盘5年8%390均价日均85%中航翡翠城2016.6300整栋351800未售未售——未售未售无235测算测算70%鉴山国际2014.6307叠拼6520008000550050050%未售3年7%40065%星耀天地2015.6143未定352000未定未定——未售未售无350测算65%鸿恩中心2016.329615/25451800110008800400首期清盘蓄水无300测算70%翡翠明珠2015.92288--12351800120009000120090%蓄水无260测算80%新天泽2015.6

4、555--7451800980070001000蓄水蓄水2年开发商保底+途家分成260测算65%公园36栋2015.5120整栋45180056003500300蓄水清盘（3+2年）20%+10%400测算55%重庆市场途家项目调查有投资模型的途家与非途家房源净价差在300-3000元，主要集中在1000元；无投资模型的价差在0-1200元，主要集中在400元以内；精装标准集中在建面1800-2000元；7途家对于项目量价走势的影响引进途家对于本案的意义本案3号楼共计706套房源，目前去化情况理想，已认购151套房源，基本为自用客户；还有23个团购房源待认购仍然以自用为主。但由于

5、3号楼体量较大，自用客户无法消化全部房源，必须引入投资客户进场，故需要对3号楼进行投资模型包装。途家即为本案进行投资模型建立的运营主体。根据市场分析论证得出，途家主要作用是制造投资需求，加快销售速度，另外对开发商溢价起到辅助作用。备注：销售速度提升可缩短去化周期，从而减少开发商的财务成本，故从一定程度上也对项目进行了溢价提升。83号楼途家楼层底均价建议3号楼目前清水销售均价约11500元/㎡；预估精装修标准为建面2200元/㎡；故途家楼层底均价为建面13700元/㎡（取整）；9操作方式一：返租保底收益增强客户购买信心途家协信购买管家服务斯维登品牌酒店运营，五五分成业主销售物业返租

6、给开发商返每年8%收益协信公馆13年9月途家正式入驻，去化速度提升明显，月均去化由5套提升至13套，价格也有较大涨幅，由均价18000元/㎡上涨至21000元/㎡；3号楼途家楼层投资模型建议10操作方式二：首付托管东原翡翠明珠南方东银住客客户支付10%首付双方签订借款协议，锁定3年经营权，3年公寓收益偿还借款双方签订经营托管协议，实现收益5:5分成，双方签订委托付款协议，将三年收益打入指定账户（居间单位），账户监管权转移给居间单位途家负责房间销售双方签订联营协议，置地行承担租赁税，外给予居间单位过账服务费客户购房只需首付1成，另外2成首付由客户将所购房3年经营权交由途家，途家用经

7、营收入进行支付，客户实实在在只需首付1成购房，大幅降低投资门槛，且可公积金贷款，投资客群基数有大量增加。每月打款入账，监管账户情况3号楼途家楼层投资模型建议11操作方式三：分红途家首创业主购买管家服务销售物业管家服务，斯维登品牌酒店运营，五五分成物业托管投资回报与入住率汲汲相关目前途家在市场上尚未建立强大的品牌标识度，客户对经营情况缺乏信心；另一方面鸿恩中心为住宅性质，自用刚需客户较多，故途家模式对销售支持作用甚微。途家：1号楼32-41F（200套房源）途家楼层：11000元/