2010年4月成都大魔方地产项目阶段报告会完整稿

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1、-商业定位报告汇报会成都大魔方项目阶段报告会-完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月成都大魔方概念规划完整版1成都大魔方项目阶段报告会-完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月成都大魔方概念规划完整版2-内容目录项目总体定位3集群式商业概念定位10FACTBOOKA.城市及区域分析64B.项目立地分析126C.商业市场供需分析139D.案例研究280成都大魔方概念规划完整版3-项目总体定位成都大魔方概念规划完整版4-大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体大魔方

2、综合体项目客群定位：城市文化时尚客群，包含中产及以上家庭、时尚青年、商务办公以及旅游人群大魔方综合体项目功能定位：–集“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体”大魔方综合体项目形象定位：–城市文化地标–城市范儿的时尚生活之城–工作与生活无缝隙转换的SOHO自由空间成都大魔方概念规划完整版5-项目占地178亩，商业部分不少于10万平方米，住宅面积为总面积20%，演艺中心确定为1.2万座室内演出场所项目平面图项目地块四至范围和主要技术指标•项目东至濯锦南路，南至锦悦路，西至城市主干道天府大道，北至丰民大道东路；民丰大道住宅•占地面积：约178亩；容积率4.8-6天府演艺大中心

3、住宅•总建筑面积（待定）：约63.6万m2；商业道-其中演艺、影视中心，3.5万m2；-综合商业：≧10万m2；住宅-超高酒店：5万m2；-超高办公：4.1万m2；办公超高层-公寓式办公：13万m2；-住宅：9万m2；锦悦路-地下室：13万m2资料来源：九洲远景数据库成都大魔方概念规划完整版6-城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：经济效益：•都市综合体不仅是现代国际大都•通过多种功能的聚合，综合体实市的标志，更是催生繁荣与文明、现了对城市生活多方面消费需求激发城市活力的发动机的全面满足•都市综合体很好地克

4、服了纯粹居•综合体在经营上有明显的价值互住、商务所造成未来发展的局限，补优势，各种功能在一天中的不具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益•作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、•各种商业配套的建设为政府带来对城市中心具有强化作用大量的税收，并增加就业资料来源：九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版7-城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求城市综合体的建设特点选址中心位置•城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接•拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、

5、商业、文化娱乐等多功能复合性样性和复合性建筑风格协调•不同功能物业部分在平面和立面的连续性，保持协调一致。各功能在空中、地下和统一地面形成多层次联系。立体内外部交•通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与通联接城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系资金渠道多元•由于通常建设规模巨大，项目建设除依靠商业贷款外，还常依托于资本市场的多元化化融资模式，如房地产基金、资产证券化、房地产信托等资料来源：九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版8-通过综合体不同物业的功能作用，增加综合体资金使用效率，提升项目整体价值，共同推动经济价值和社会价值获取

6、现金流及超额利润完善配套，增加人流提升价值，获取收益餐饮住宅产业支撑公寓式写字休闲娱乐部分定制楼写字演艺楼中心提升价值酒店商业零售升级文化产业、增加税收，增加文化娱乐目的性高端配套、提升整体价值，获取收益场所，优化城市功能，成为成都田园城市的核心元素，获取核心地段土地资源的武器，资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究成都大魔方概念规划完整版9-在项目第一阶段，项目小组对集群式商业的概念规划进行了重点研究1演艺中心2集群式商业重点考虑的四种公建物业类型3住宅、公寓式写字楼4超高层酒店及办公注：酒店部分未列入本次研究内容成都大魔方概念规划完整版10-集群式商业概念定位成都大魔方概

7、念规划完整版11-九洲远景将本项目集群式商业总体定位于娱乐性超级地区购物中心1项目类型：超级地区中心项目规模：可行性商业规模约10-14万平方米2项目主题定位：面向中高端家庭的ONEDAYOFF超级文化中心项目目标消费者：本项目面向四类潜在目标消费人群，以家庭消费单元为主，在情感诉求上以生活方式、价值导向为主项目价值定位：通过高比例的文化娱乐行业配比、中高档配比、大型主力店的设置以及半开放式建筑形