土地使用合同中的税收风险管控及案例分析

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1、土地使用合同中的税收风险管控及案例分析　　在实践中，土地使用合同主要表现为四种形式：土地出让合同、土地使用权转让合同、土地划拨合同和土地出租合同。这四种合同中的土地使用人都面临着土地使用税和印花税的缴纳问题。本文主要就土地使用合同中涉及到的土地使用税的税收风险问题进行详细介绍，并提出控制策略。　　(一)概念界定　　1、土地使用权出让　　土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置

2、土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。　　按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。其中招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(或出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按

3、公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。　　2、土地使用权转让　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和

4、地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。　　3、土地使用权划拨　　划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。　　1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行

5、条例》的规定缴纳土地使用税，划拨土地使用权没有使用年限的限制。　　1992年3月8日国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。　　1994年7月5日《城市房地产管理法》第二十二条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。　　《中华人民共和国土地管理法》第54条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是

6、，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：　　(一)国家机关用地和军事用地;　　(二)城市基础设施用地和公益事业用地;　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;　　(四)法律、行政法规规定的其他用地。　　(二)税收风险　　土地使用合同中的税收风险主要体现为两方面：一方面是企业拿到土地后的土地使用税的缴纳时间，即土地使用税的纳税义务时间是以办理土地使用权证的时间为主?还是以土地交付使用的时间为主?还是以土投标合同、土地转让合同签定的时间为主?另一方面是土地使用税纳税主体的判断，即土地使用税的纳税主

7、体或纳税义务人是土地的实际使用人还是土地的实际拥有人?这两方面的税收风险如何识别的关键是要根据税收法律，针对不同的客观情况明确土地使用税的纳税义务时间和纳税义务人。具体分述如下：　　1、税收风险一：土地合同中没有明确土地交付使用的具体时间而使企业增加土地使用税的风险。　　《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地

8、使用税。基于此规定，如果合同中没有写明土地交付使用时间，则会使企业多缴纳土地使用税的风险。因为合同约定交付土地的时间一定在合同签定的时间之后，如果在合同中未约定土地交付使用的时间，则企业缴纳土地使用税的时间是土地转让或出让合同签订的次月，其缴纳土地