中冶上海宝山月浦月富路地块产品定位报告

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1、为月浦月富路地块制订制胜的产品策略谨呈：宝冶集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：定位报告2009/11/07本案地块属性指标土地区位用地性质用地面积容积率地上建筑面积建筑密度绿地率集中绿地率建筑限高户型限制楼板价月富路住宅78040.8不大于1.1488966.5不大于25%不小于45%不小于25%36米74/902000项目背景月浦镇，非传统镇区小片区；土地成本适中，依照目前周边环境及市场情况，利润可实现度一般；小

2、体量，规划指标发挥空间较大；项目目标通过前期与宝冶集团的了解合作，我们为本案成功目标确立了产品策略的三大原则：原则一：风险最小化控制原则三：产品打造下的一定价格溢价期望原则二：快速销售实现销售目标从思考原点进行逻辑发散，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的关键点：以市场竞争控制、产品溢价打造与未来客户精确定位为导向的创新产品策划！报告思路市场竞争梳理项目定位及产品方向区域属性解析客户导向研判价格定位及方案比较5报告思路市场竞争梳理项目定位及产品方向区域属性解析客户导向研判区域属性解析：城市远郊外围区域，具备一定交通导入功能，产业配套

3、+居住功能转移区域；配套滞后；环境影响短期难以改变；区域属性定义：城市远郊，刚性需求主导，半封闭快速成长型市场区域；核心问题界定：规避市场竞争、制造竞争优势的产品方向；客户需求趋势与市场占位相结合的产品设计；价格定位及方案比较6地块属于宝山区产业区中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。区域属性解析区域概况地处郊环外

4、，以宝钢为主的产业配套区，与市中心联动性较弱人民广场本案郊环线本案26公里地块位于郊环以外宝山外围北片的月浦板块；距离人民广场26公里，与市中心联动性较弱。月浦镇本案7公共交通可连接轨道交通地铁1号线：富锦路距离项目地块3.5里，项目可在东侧蕰川公路乘彭泾线、淞泾线、彭石线和172路沿蕰川路坐4站约15分钟到达；近期规划：富锦路站综合公交枢纽，对本案作用较大。远期规划：2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块，但对本案作用较小。轻轨3号线：江杨北路站距项目地块4.5公里，项目可在在南面月罗路马泾桥站乘宝山12路、松嘉线、永罗线、淞罗专线沿月罗

5、路坐3站约15分钟到江杨北路站。但大部分公共交通为郊区化经营线路，发车间距长，通达轨道交通较不便利地面交通一纵：蕰川公路三横：月罗公路、外环线A20、郊环线A30交通分析道路交通较好，近期内公交系统的改善将形成“公交+轨道”的板块新公共交通方式区域属性解析1号线公交延伸站（蕰川路马泾桥站）3号线公交延伸站（月罗路马泾桥站）1号线3号线A30A20蕰川路月罗路1号线延长段富锦路站综合公交枢纽工程富锦路站综合公交枢纽工程位于蕰川路、杨北路路口，总占地面积18933平方米。工程主要建设内容包括6条公交起讫站、机动车停车场（168个车位）、出租汽车候客站、非

6、机动车停车场等，预计今年年底有望完工。届时，本案的公交、出行状况有望得到一定的改善，8地块所属沈巷社区，与最北部盛桥社区、月浦城区形成月浦镇”一城两区居住板块；当前区域内居住主要集中于月浦城区，沈巷社区及盛桥社区以较少的老公房和民房为主。地块所处沈巷社区，将成为板块居住区建设的第一站，更多实现居住功能转移作用沈巷社区月浦城区盛桥社区生态防护林生态绿化带月浦板块规划图沈巷规划区域属性解析罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用地规模21平方公里，人口规模28万。作为宝山城镇规划体系“1136”框架中三个新市镇之一，月浦将形成

7、“一城两区”新格局，即月浦城区、沈巷、盛桥居民社区共同展现出新市镇形象。沈巷社区作为月浦区规划的中心区域，成为连接月浦城区和盛桥社区的枢纽，在月浦区规划中占据重要地位。9整体规划考虑环境改善与配套，但短期内对客户影响抗性仍较大本案开放公园大型超市九年制学校生态绿化带沈巷社区规划图沈巷规划沈巷社区控制性详细规划规划范围东起蕰川路、南达月罗公路、北至老练河，总规划面积191.75公顷，规划人口约3.06万人。总体布局为“一轴、二网、三带、多组团”。生态防护林区隔宝山工业园区，用景观绿化带阻隔宝钢工业园及月浦工业区对居住区影响，内部设有大型超市、开放公园、

8、幼托所、商贸中心等生活配套，地块西北面为开放公园。区域属性解析“一轴”指居住区沿塔源路两侧的建筑景观风貌轴，