重庆“低房价”与经济“高增长”之谜探索

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1、重庆“低房价”与经济“高增长”之谜探索摘要：截至2016年第3季度，重庆市经济增速连续11个季度保持全国第一，然而房价连续多年稳定在低位水平，与部分东中部地区依靠房价支撑经济的发展模式截然不同。“低房价”与经济“高增长”的并行不悖的“重庆之谜”引起社会各界的广泛关注。本文认真梳理近年重庆市促进房地产市场平稳健康发展的主要做法，对支持重庆经济增长的非房地产性因素进行系统梳理与分析，并提出相关政策建议。中国2/vie　　关键词：经济增长；房价；地票；房产税　　中图分类号：F830.46文献标识码：B：1674-0017-2017（1）-0041-04　　一般来讲，房地产市场与经济增长密

2、切相关，房地产经济增长速度的过高或者过低都会影响国民经济的稳定增长（许宪春等，2015），而经济的发展水平和增长速度决定着房地产业的发展水平（武玉洁，2015）。但是，在西部直辖市重庆，近年的经济增长态势与房价变化却有些“脱节”，经济快速增长既没有带动房价显著上升，房价的基本稳定也没有拖累经济的快速增长。经济“高增长”与“低房价”并行不悖，成为近年重庆经济发展的突出亮点，引起社会各界关注。　　一、近5年重庆经济增长与房价变化的运行态势及对比　　（一）重庆经济增速连续多年保持全国领先。随着我国经济增长逐渐步入降档降速、转型升级的“新常态”，全国经济增速自2010年便开始进入下降周期，

3、从2010年增长10.6%降至2016年的6.7%（见图1），同期重庆经济增速由17.1%降为10.7%。但是值得注意的是，在大的宏观形势下，重庆经济放缓的节奏明显慢于国内其他地区，近六个季度领先全国幅度有所扩大，而且经济增速始终保持双位数的增长，已经连续11个季度保持全国第一，在区域经济中“一枝独秀”。　　（二）重庆市房价保持基本稳定。经济快速增长的背景下，重庆市房价却保持了基本稳定。根据国家统计局价格指数数据显示，近5年重庆房价指数累计涨幅仅为5.9%，大幅低于北上广深50%以上的涨幅，较70个大中城市平均涨幅低5个百分点，也低于西南地区成都（9.2%）、贵阳（7.8%）涨幅。

4、从成交价格看，2016年1-9月，重庆市主城区住房累计成交建面均价为6915元/平方米，较2011年仅上涨8.1%（见图2）。　　（三）重庆市房价收入比处于合理水平。2015年，重庆市房价与家庭收入比1为6.3，大幅低于东部沿海城市10以上的比重，位列全国35个大中城市第29位，且与2012年相比仅上升0.1，保持基本稳定（见表1），连续4年处在6-7的区间内。　　（四）房价涨幅大幅低于经济增长。从房价与经济增速的对比看，2016年1-9月，重庆地区生产总值较2011年同期增长78.5%，年均增速达12.3%，而同期重庆市房价年均增速仅为1.6%，低于经济增速超过10个百分点，强劲

5、的经济增长并没有带动房价上升，也证明重庆经济发展与房地产市场的关联度不大。　　二、重庆促进房地产市场健康平稳发展的主要做法　　（一）政府主导的、相机调整的土地储备供应制度。一是政府主导型的土地储备制度。2002年，重庆市在全国较早建立起政府主导型的土地储备制度，将土地一级市场的经营权全部收归至重庆市政府成立的具有土储功能的融资平台机构，形成“一根管子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地资源配置的良性循环，推动政府土地储备迅速从零快速增加到40多万亩，为土地供应调控形成充足的“蓄水池”。二是创新建立地票交易制度。按照“占补平衡原则”，将农村闲置的宅基地、废弃的乡镇企业用地和集体建

6、设用地进行复垦，形成可以在重庆市土地交易所交易的“地票”，开发商购买“地票”后即可扩大城市建设用地，这样在确保耕地总量不减少的情况下可以持续增加建设用地规模，从而为“蓄水池”不断释放土地提供条件。截至2015年底，重庆累计交易地票17.29万亩，占主城区建设用地总规模的19%左右。三是相机调整型的土地供应机制。充足的土地储备支撑重庆的土地供应规模居全国第一，并且具有相当强的土地供应调整能力，2006-2016年重庆市住宅用地累计成交7432万平方米，分别是北京、上海、成都的2.4倍、1.5倍、4.7倍，成功支持楼面地价始终保持在当期房价的1/3左右；如果地价上涨，重庆市政府将进一步

7、增大土地供应，平抑地价。　　（二）逆周期与双轨制相结合的住房供应机制。一是逆周期性的住房供给调控机制。重庆市相关行政主管部门通过调整审批、建设进度，将房地产投资始终维持在固定资产投资的25%左右，城市人均住房面积维持在30平方米左右，实行盯住“指标制”的住房供给调控，如果房地产市场这两项指标过高，行政主管部门的审批和建设进度均会有所放缓。二是构建“市场+保障”的双轨制住房供应体系。实施“高端有约束、中端有优惠、低端有保障”的分类调控。在约束高端方面，对独栋商品住房和建