2008年房地产企业融资策划（讲义）

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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网融资策划融资策划3636计计（房地产融资策划）主讲：朱耿洲博士www.fdcsky.cn中国地产商域网2www.fdcsky.cn中国地产商域网☆☆融资的目的融资的目的1.基业长青:融资是企业的造血功能2.发展战略:爬楼梯与乘电梯3.财富速度：一代富与一夜富•黄光裕、陈天桥为何能成首富？•蒙牛为什么“牛”呢？www.fdcsky.cn中国地产商域网3☆中小企业的融资误区www.fdcsky.cn中国地产商域网1.不了解资本本质,不注重日常融资关系的建立,临时抱佛脚,缺乏长期规划。2.报表造假,缺乏基本诚信。3.产权、股权

2、、物权等关系混乱。4.不考虑合作方、投资方从管理、市场、理念等方面对企业的帮助，只想融资，有奶便是娘。5.融资是企业发展和规范的过程，不建立合理的企业治理结构，企业不想走向规范化，家族化明显。6.融资视野思路狭窄。7.低估融资难度,以为小圈子可以融资。8.仅凭经验关系，不系统学习掌握融资技术。9.不愿意花钱请专业的融资顾问。www.fdcsky.cn中国地产商域网4www.fdcsky.cn中国地产商域网☆☆当前房地产融资存在的问题当前房地产融资存在的问题1、房地产资金对银行贷款依赖高2、贷款种类少、条件高、政策变化随意大3、房地产内外部融资都有局限性4、法律

3、法规不健全，影响融资渠道拓展5、受金融政策环境影响，房地产金融创新束缚重重6、金融供给不足，没有形成完善的房地产金融支持体系www.fdcsky.cn中国地产商域网5www.fdcsky.cn中国地产商域网（一）内部管理融资F1留存利润融资F2盘活存量融资F3扩大增量融资F4节税策划融资www.fdcsky.cn中国地产商域网6www.fdcsky.cn中国地产商域网F1．留存利润融资留存利润是企业实现的可分配利润中未被作为红利分配给股东而留在公司的部分。例如，某企业2004年共有可分配利润3000万元，股东大会决定向股东发放股息1000万元，余下2000万元

4、作为“留存利润”保留在公司，在资产负债表里计入“股东权益”下的储备(Reserves)项目。做出一个分红决议即可。因此．几乎不发生融资费用；www.fdcsky.cn中国地产商域网7www.fdcsky.cn中国地产商域网F2盘活存量融资－信用管理与应收帐款统计分析结论实施控制可以防止70％的拖欠风险实施控制可以避免35％的拖欠实施控制可以挽回41％的拖欠损失实施控制可以减少80％的呆帐、坏账损失www.fdcsky.cn中国地产商域网8www.fdcsky.cn中国地产商域网案例4.万乐电器公司，除信贷外长期投资需资金6,000元，短期流动资金3,500万元

5、www.fdcsky.cn中国地产商域网9www.fdcsky.cn中国地产商域网案例5.产权转股权，救急节税800万摘自《投资有道》杂志2006年1月总第18期中小企业通常都会遇到融资难的困扰，有时不得不变现自己的固定资产以换取现金，缓解企业经营过程中的资金问题。但这往往造成自身资产的折损。下面一宗实际案例，相信会给中小企业主一定启发。陈先生与亲友合资开办一家贸易公司，由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约3000万元。他考虑再三，决定将自己2004年在市区购买的原价1000万元的写字楼转让，现有一间IT公司愿以3000万元购买。交

6、易时，巨额税负使其备感受挫。www.fdcsky.cn中国地产商域网10www.fdcsky.cn中国地产商域网（二）内部债务融资F4员工内部集资融资F5股东借贷融资F6关联企业借款融资F7关联企业担保融资F8股东管理层透支融资www.fdcsky.cn中国地产商域网11www.fdcsky.cn中国地产商域网特点1、相互了解；2、成本低3、快4、可解决原材料供应或销售市场5、企业战略联盟www.fdcsky.cn中国地产商域网12www.fdcsky.cn中国地产商域网要求1、日常沟通，关系融洽；2、诚信3、经营状况良好4、适当回报5、经常使用、累积信用ww

7、w.fdcsky.cn中国地产商域网13www.fdcsky.cn中国地产商域网（三）商品购销融资房地产企业信用融资具体形式包括预售房款、预售租金、预售施工保证金，预售施工保证金，应付帐款、分期付款、延期付款、商业期票、代销商品、带资施工等形式，其在融资上的运用都类似、www.fdcsky.cn中国地产商域网14www.fdcsky.cn中国地产商域网F9预售房款/预收房租符合预售有关规定商业地产预售资金www.fdcsky.cn中国地产商域网15www.fdcsky.cn中国地产商域网F10开发商垫支融资带资施工在房地产行业较为普遍，开发商与建筑企业签订合同

8、，在预付少量资金的情况下，由建筑企业入