2008年大连星海湾项目定位研究报告

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1、大连星海湾项目的初步研究报告编制：中联联合房地产开发公司日期：2008年5月12日《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一节项目摘要一、项目简介项目位于大连市星海湾广场，占地面积29300平米，规划建筑面积115000平米，规划容积率约4.0，推论用地性质为住宅。星海湾交通较为方便，离周水子机场距离15公里，离大连火车站约10公里，离市中心距离10公里。周围景观主要有星海湾、海上公园、奥利安娜港等；西北周边地

2、区为大连的学府区，主要有东北财经大学、大连理工学院、大连医科大学等学府。二、项目背景大连星海湾广场位于大连市沙子口区星海湾，由海湾而得名，目前是亚洲最大规模的公众广场，广场沿中央大道北行500米是会展中心，南行500米是大海。根据大连市“十一五”规划内容，大连市委、市政府在星海湾着手筹建面向国内外各类金融机构、大公司总部的金融商务区。星海湾是大连未来的金融中心，目前，大连星海湾金融商务区的部分建设已初具规模。这一区域集会展商务、文化旅游、休闲度假、高档住宅为一体，占地面积2.4平方公里，总投资约34亿美元，建筑面积约500万平方米。正在建设的金融区占地约51万平

3、方米，总投资规模约100亿元人民币。拟建成生态型的全国性期货中心，保险中心、振兴东北老工业基地的资金中心、投融资中心、东北地区乃至东北亚地区的外汇交易与结算中心。三、拟用地平衡表因项目地形情况不详，暂以可类比形式进行用地推论，拟用地平衡情况如下：名称单位数量比例总用地面积公顷2．93100%住宅用地面积公顷1.8864%公建用地面积公顷0.4314.8%道路用地面积公顷0.6221.2%四、定位策略根据推论条件本项目可拟规划共分2大板块3区间，囊括：社区公建、商住区、高尚居住宅三大主题建设内容。并用城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。项目布置以居

4、家、休闲、运动、商业、商务、社区服务为主题的功能设施，充分满足星海湾区域的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全2国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789五、项目的经济指标建设开发周期3年项目固定投资￥1

5、02417万元单位固定成本￥8906元/平米可销售收入￥165600万元累计利税总额￥17816万元资产回收率：1.53总投资利润率：2.8%净利润率15.47%项目启动资金￥57557万元第二节目的与依据一、编制目的：本案通过对大连星海湾项目建设的意义、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行初步的定性定量研究和浅析，从而为投资开发提供参考依据。二、编织依据：1、行业性调查资料及大连市投资环境调查资料。2、大连市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。3、项目基本概述情况。4、初步调查大连投资开发收费标准。5、可类比建安工程预算相关定额及取

6、费标准。第三节大连房地产市场分析一、大连市总体经济分析1.区域位置大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导，已经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸中心。《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全3国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:6903

7、1789◆地理位置大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。◆交通区位大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速公路直接连接着东北地区的心脏地带—沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽。◆气候特征大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季

8、分明。年平均气温10.5