凯旋时代广场整合推广方案

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1、凯旋时代广场整合推广攻略贯美通达房地产策划有限公司2005年10月15日回顾前期成果项目命名：凯旋时代广场项目定位：临沂首席大型都市生活主题SHOPPINGMALL项目形象定位：鲁南·苏北财富地标直接切入目标客户群我们的客户群投资者、经营商、终端消费群投资者分析来源：企业主、本地投资者、生意人政府及相关部门官员特征：具有良好的经济基础，有丰富的资金熟悉临沂，因出差也常出入临沂对时事经济、行业信息等新闻比较敏感。关注城市的发展及宏观经济环境的变化目的：闲散资金的增值、保值获取稳定长期投资收益分布：以西郊一带为主的商铺业主及经营者临沂各

2、政府部门及相关部门的官员投资者分析（续1）投资者分析（续2）关注：相对于其他物业，是否拥有更高的投资回报率；商圈消费力有否足够支持力，商场的长期发展前景，能否保障长期稳固的投资收益；项目的硬件优势，是否比其他项目有更大更先进的硬件规划优势；地段交通亦至关重要；项目软件优势，相对其他项目有没有更完善的服务规划；项目的升值潜力如何（三年、五年……物业价值要有高的上升空间）经营商分析来源：大型商家、品牌企业或经销商、品牌连锁店本地和外埠的生意人、创业者特征：知名大品牌店（沃尔玛、家乐福、吉之岛……）都有自己的选址、建筑要求很大部分商家会跟

3、着知名大品牌店进驻某个商场，具“羊群效应”散户生意人，拓展规模、改善经营环境或创业者目的：进驻一个城市，提高赢利水平拓展规模、改善经营环境或创业分布：主力店集中在几个知名大商家，如：沃尔玛、家乐福、吉之岛、麦当劳、肯德基……临沂市各经营场所经营商分析（续1）经营商分析（续2）关注：临沂城市的发展趋势，商业经济格局与发展趋势；铺位产值高于其他项目的铺位产出值，单位面积产值、回报率、费用水平等；项目的硬件优势，是否比其他项目有更大更先进的硬件规划优势；地段交通亦至关重要；项目软件优势，相对其他项目有没有更完善的服务规划；经营氛围、合理的

4、规划布局（商务功能、配套、设施）铺位的升值、保值能力终端消费群分析来源：临沂市广大市民，来临沂的旅游者、商务人士特征：有一定的收入，属于中高消费者有品味，追求时尚潮流目的：享受舒适的购物环境，进行购物、休闲、娱乐、餐饮等各种消费分布：整个临沂市，主要分布在兰山区、罗庄区以及河东区等市区终端消费群分析（续1）终端消费群分析（续2）关注：对比其他项目，是否能提供更舒适的购物环境，更宽广消费空间能否满足人们所有的欲望消费、购物的可供选择空间是否更大，商品、消费是否更时尚、更潮流能否提供更多的都会生活新体验我们能给予的利益点项目价值解构MA

5、LL解码核心利益点其特点是具有长廊、广场、庭院的特点，可以进行休闲、娱乐、购物或餐饮多位一体的享受Mall的潮流：ShoppingMall代表着当今国际最先进、最流行的消费潮流，是商业经营的发展方向，是都市精华和时尚的象征Mall概念：全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态消费力解码项目商圈项目与市内重要配套设施的交通接驳相当便利，顾客前来购物的交通纽带将更为方便舒畅。距临沂火车站、市委市政府仅需5分钟车程；到人民公园只需7分钟车程；距桃源超市、桃源大世界、人民广场车程

6、为10分钟车程，便利的交通，使本项目的目标消费者的地域空间范围更为广阔，甚至使项目的消费影响力覆盖全市。项目周边聚集多个中、高档大型生活小区，较高消费能力（美澳花园、清泉小区、姚源明德花园、玉山小区、电力局家属院、小埠东小区、永和家属院、沂河花园……）硬件优势解码项目基本信息项目地处沂州路与海关路交汇处，交通便利。附近的海关路、原内环路和以临沂火车北站通向南坊的规划道路将组成城市的中环路。中环路将连接城市机场/两大火车站和商品批发市场，接驳205国道、206国道、327国道和342省道。项目占地面积205000平米，总建筑面积550

7、00平米，临沂单体最大的商业建筑。国际顶级规划设计，由美国著名商业设计大师麦凯文先生和山东省建筑设计院DLW设计事务所联袂打造，极具浓郁的时代气息。内含400平米的超大中庭，且首创室内跨越18米、商铺面无柱遮挡“全景观”花园式步行街，主力店与步行街无缝对接，人流动线全面体现商业优胜法则——人流全方位对接。硬件优势（续）解码项目基本信息项目规划优势，完美业态组合。大卖场大型综合超市百货主力店名店城奥特莱斯名品折扣城餐饮娱乐康体美容停车场……一站式的规划，满足不同层面的多位需求，从项目产品层面真正满足人群利益需求。强有力支持MALL业态

8、为市场带来的可触利益。超大停车场。临沂首个超大万米室外停车场，提供500个停车位，驾车购物便捷，都市“有车族”休闲消费自此无忧。软件优势解码项目服务规划“先引凤凰后筑巢”的运作战略，先引进主力店，从根本上保障众多投资者和中小型商户的长