《对万科的理解》word版

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1、先说房地产行业，在我眼中房地产行业，尤其是普通商品住宅这块，其本质是类似制造业和消费品行业的。人平时离不开衣食住行，其中住在消费中一直都是占大头，只要人类在住的方面没有革命性的变化（比如像黑客帝国那样住在小棺材里），这个行业的本质就很难变化。既然是人们生活必须，那么必然是个长做长有的行业。如果你能想明白必需品这个属性，那就可以跳过下一段了。如果要细分析为什么是长做长有，那就需要摆事实讲道理。个人认为中国普通商品住宅可持续发展的因素有以下几条：1.城市化，中国的城市化进程到什么程度并不重要，还有多大空间也不重要，先定性分析

2、中国城市化进程完成了没有？显然是没有的。从农村和小城镇来看，人们还是向往大城市的居住环境，毕竟中国的国情决定了社会资源都几种在大城市，即使将来国情有变，中国还远没有到居者有其屋的地步，更别说大多数人满意当前的居住条件。2.居住条件的改善，我看有分析指当前中国人均居住面积已经达到30几平，如果当真，个人感觉在人均面积这点上或许增量空间已经不大，至少不是主导因素。但我想居住条件还是有很大的改善空间的，随着人民生活水平的提高，上个世纪建造的落后户型和配套的房屋肯定很难满足人们的需求，所以这部分存量房屋的意义是不大的，有淘汰的需

3、求。3.商品房消费未超人们负担能力，2011年全国商品住宅销售5.3万亿，按中国13亿人来说，人均消费3785元，当年人均GDP折人民币34488元，住房消费占比11%（这里的数据除了5.3万亿来自万科年报，其他数据并不一定准确，需要各位看官自己判断），我个人认为这个占比并不算太高。这里可能会产生一些争议，毕竟现在高房价还是蛮严重的民生问题的，但这个问题的本质是什么？首先住房消费是每个人必须支出的消费，无非分为买房和租房两种方式，其中租房更多的是看供需，价格相对合理，买房背后的因素就更多些，因此会出现价格和价值扭曲的情况

4、。但房价高的本质是买房人在补贴其他人，这里的其他人包括租房人和开发商。就好像说房租贵过月供，自然没有人租房了，或者说是租房人补贴买房人。所以从总消费的角度来说并没有不合理，但租售比太高，租房比买房合算，所以看上去是买房人付出的更多的钞票而已（为什么大家都还要买房不愿租房呢。。大家懂的）。4.70年产权和房屋寿命。70年产权算是中国商品住宅的一道坎，不过我觉得意义不大，综合上面几条再稍微想想就知道中国现在很难大量建出能使用70年的商品房。那意味着房屋折价的速度比我们想象要快。上面说了那么多无非想说普通住宅几十年内还是长做常

5、有的，即使经过10年黄金发展，也还没到谈天花板的时候，毕竟经济还在发展，人民收入还在提升。下面谈谈以万科为首的房企，说说我对未来的一些看法。过去的黄金十年是不可否认的，其背后的原因包括快速的城市化、住宅商品化、GDP的快速增长，就房企而言，的确是乘着这波浪潮迅猛发展，未来十年，这些因素都有了一些变化，势必也会对房企带来深刻的变化。首先是利润率回归，随着国家对房地产行业的调控，商品房的去投资化，都会让这个行业回归本质：房屋制造。既然是制造业，那基本上就是要回归社会平均利润率。第二点是促使房企集约化经营，过去只要建房就能赚钱

6、的日子可能就此远去了，精耕细作势必会代替粗旷经营，这要求房企在内部管理上要跟上时代。我们也看到过去十年像万科这样的企业在赚钱的同时，在公司治理、人才培养、品牌塑造等方面的努力。如何在野蛮生长过后将自己打造成一个现代化企业才是未来活下来的关键。第三点是企业自身优势更加突出，除了公司治理这类内功，未来房企比拼的还包括融资能力、拿地能力等方面。可以看到在紧缩环境下大公司在这方面优势更加突出。就万科这家公司而言，我个人关注以下几个方面：1.首先当然是净资产收益率，因为万科的经营思路决定了其利润率不算太高，因此下行压力不算太大，既

7、然卖的便宜那就高周转，近几年万科ROE不断提升，也说明公司在这方面的努力是有成效的。低利润率高ROE保证了公司的竞争力和股东的收益率。2.市场占有率。目前万科保持在2%，未来有没有提高的空间暂时还不好说，其实万科的天花板不在于占有率，而在于企业驾驭资产的能力。目前万科大约2000亿资产，如果能管理好4000亿资产甚至更多，市场占有率自然会上升。所以还是重点关注万科有没有出现管理失控的情况。3.住宅工业化的水平，承接上一点，万科在工业化这方面努力如果能够成功，可以说是对未来控制更大规模的施工奠定坚实的基础。我看王石这两年出

8、国游学，在万科未来道路的不断探索，相信应该会有一个好的结果。最后聊聊一些琐碎的话题。先说说未来房价的一些分化，首先房价肯定是靠经济发展来支撑的，就中国国情而言，大城市的优势还是很难撼动的，那就意味着同样有泡沫的情况下，2、3线城市或者偏僻的住宅更容易破灭，像北上广深这样的城市则受伤会轻一些。如何判断泡沫大小，租售比肯