上海恒地仓项目市场篇

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1、一、市场总体分析1、上海办公楼市场走势2、上海LOFT产品市场情况分析3、项目区域办公楼市场现状4、项目解析及定位建议1、上海办公楼市场现状供应量分析供应延续下降趋势，本月供应量又创新低自今年1月起，办公楼供应一直呈递减趋势，且降幅较大，自2008年3月以来达到了供应最低水平。从2008年3月办公市场供应总体走势来看，供应呈“V”字形起落。受到金融危机影响，开发商延迟推案，或者转售为租的行为使供应量出现明显不足，预计后市供应量不足的态势仍将在一定范围内持续。成交量分析成交量止跌回升，办公楼展露“回暖”迹象整体市场办公楼成交在3月呈现今年以来办公成交

2、量首次止跌回升，接近去年11月成交水平。本次的成交量上扬可视为春节后的正常回暖。从2008年3月及后几月的走势中可以看出，春节后办公市场将会迎来一波成交“小高峰”，相信今年的后几个月也会呈现出这股上涨势头。同时随着上海力推金融中心定位，以及整体楼市回暖、经济相对稳步的利好下，后市或将持续回暖势头。成交价格分析受益于个案成交带动，整体市场均价有所回升在整体市场成家量回暖的同时，价格也初见抬头上扬，虽然成交价格在供应量整体不足的情况下，受到个案成交的影响较大，但依然可见，办公市场的整体认可度正逐步重建。后市随着上海金融中心规划定位带动力效应体现，经济救

3、市效应的逐渐显现以及世博经济的临近，整体办公市场有望持续回暖。整体办公市场总结：整体市场新建办公项目的不足，后市办公市场将主要以存量房去化为主，新建项目将面对存量用房现房优势及价格优势的竞争；本月成交量及成交价格的回升，是08年以来整体办公市场后市逐渐回暖的良好征兆，同时上海定位的再次确定以及救市经济的效应体现将有助于市场回暖，而随着日趋接近的世博经济的到来，办公市场将注入强有力的上升推力。整体市场的回暖以及后续利好因素的确定，办公产品仍有较大的发展空间整体市场二、上海LOFT办公产品市场情况分析上海LOFT项目分布普陀1家60000m2闸北2家3

4、0000m2杨浦2家1000000m2黄浦1家50000m2徐汇7家130000m2长宁4家60000m2静安5家80000m2卢湾2家40000m2虹口2家60000m2上海市目前loft创业园分布(含老建筑改造)上海LOFT项目分布区域创业园面积（万m2）代表项目杨浦100以上海上海、创智天地浦东新区12张江文化科技创意基地、逸飞创意街徐汇138号桥、创意大院、尚建园静安8静安现代产业园、同乐坊、E仓虹口6空间188、老场坊、普陀6M50长宁6天山软件园、创邑源黄浦5旅游纪念品产业发展中心闸北3工业设计园、合金工厂卢湾4田子坊、卓维700上海市

5、目前创意产业园分布统计上海LOFT项目分布普陀闸北杨浦黄浦徐汇长宁静安卢湾虹口近期主要新建筑新建商业中心模式LOFT分布曹安锦程禹州金桥国际绿地汇创国际东云领驭苏河1号上海021联合滨江大厦上海LOFT项目产品分析——产品规划导向产品规划方向区域主导产业东云领驭制造业、律师行、物流制造、医药、精密仪器、汽车、物流华商时代广场制造业、现代服务业闵行工业区、制造业绿地蓝海现代服务业闵行工业区、制造业静安创展中心现代服务业、贸易、物流现代服务业绿地至尊现代服务业农业、机械制造禹州金桥国际外贸、制造、物流、货运外贸、物流、货运等海上海创意产业、设计等大学经

6、济苏河1号现代服务业、精密现代服务业、精密电子、创业圆绿地汇创国际创意产业、设计等大学经济天科国际大厦创意产业、设计等大学经济上海021联合滨江大厦钢铁贸易、钢铁、物流、外贸新建的LOFT产品基本以区域产业为依托，是区域产业的衍生产品。上海LOFT项目产品分析——销售情况（08年至今）销售情况项目供应成交项目区域联合滨江大厦07746宝山绿地至尊23890.713215奉贤东云领驭12895.151470嘉定静安创展中心0817静安华商时代广场24895.3518383闵行绿地蓝海7947.131358闵行禹州金桥国际033469浦东海上海0335

7、3杨浦绿地汇创国际51368.86245杨浦天科国际大厦8343.68120杨浦苏河1号41687.741243闸北合计171028.5587419/供求比1：0.51/受宏观经济影响,LOFT办公市场供求失衡。价格情况项目成交价格附近平层项目价格价格比021联合滨江大厦1327294321.41绿地至尊1466898831.48东云领驭1114891061.22静安创展中心22918172131.33华商时代广场18126142791.27绿地蓝海14069112981.25禹州金桥国际16936131241.29海上海22347180551.2

8、4绿地汇创国际17180129181.33天科国际大厦15539115341.35苏河1号19232140921.36区域