住宅维修金管理调研报告

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1、住宅维修金管理调研报告住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它不仅是保障房屋所有权人或房屋使用人的合法权益的基本手段，也是维护社会和谐与稳定的有效途径。自1999年停止福利分房后，我县住宅共用部位、公用设施设备维修的矛盾日益加剧，出现了以北门安居小区为典型的多处业主聚众上访事件，影响了社会的稳定与和谐。因此，规范我县住宅共用部位、公用设施设备专项维修基金管理，已迫在眉睫。一、我县住宅公共部位维修资金管理政策亟需完善我县自1994年开始提取维修基金以来，为规范维修基金的归集、管理和使用，县政府及建设、财

2、政等相关部门相继出台了一系列规范性文件。目前我县公共部位维修资金管理的政策依据，主要是年县政府印发的《县住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行规定》和年县财政局、建设局联合印发的《关于加强住宅共用部位、共用设施备维修基金归集与管理的通知》。从这两个文件施行的情况来看，虽然对规范维修基金的管理发挥了积极的作用，但也显现出执行力不够、可操作性不强等不足。特别是近年来，屋面漏水等涉及公共部位维修的问题层出不穷，每年由此而导致的上访投诉也与日倶增，现行政策既不能很好地解决历史遗留问题，也无法完全适应住宅建设发展的新形势和新要求。因此，完善住宅公共部位维修资

3、金管理现行机制，建立行之有效的归集管理模式，己是群众安居乐业、社会和谐稳定的当务之急。二、公共部位维修资金的归集力度亟需加强解决公共部位维修矛盾的关键是资金。住宅的性质不同，公共部位维修资金归集的情况也不一样。首先来看房改房：1994年我县在公有住房标准价出售和1999年公有住房由标准价向完全产权过渡时，即分别按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位维修基金。全县按房改政策出售的住房共380多栋5100多套，涉及211个单位和部门，共归集到维修基金万元。但15年来，因住房维修、企业改制等原因，绝大部分公共部位维修基金已返还给了缴存单位部分单位和小区

4、的维修基金早己使用殆尽。据统计，目前我县维修基金账面可用余额共万元，在住房资金管理中心开设维修基金帐户的211个单位和部门中，账面余额5万元以上的仅9家，不足万元的竟多达138家。由于公房出售后长年失修失养，住宅公共部位的维修矛盾日渐突出，加之近年来维修费用日益上涨，目前仅存的、有限的一点儿维修基金已是杯水车薪。再看商品房：从XX年鹏程•时代交付使用起，我县开始征收商品住宅公共部位维修基金归集比例为个人2%、建设单位1%。截至目前，共归集资金85万元。随着我县房地产开发市场的迅猛发展，商品住宅公共部位维修基金归集工作还有待于进一步加强。最后来看其他性质

5、的住宅：由于我县商品房公共部位维修基金起征时间较晚，1996年至年间建成的商品房、经济适用房和集资房均没有按规定建立维修基金。因维修资金无法落实住宅公共部位维修矛盾始终无法化解，购房居民苦不堪言却投诉无门，行业管理部门深感其苦却无能为力。三、公共部位维修资金的管理体制亟需理顺如果说住宅公共部位维修基金是公共部位维修的保障那么，建立规范、顺畅的管理体制则是确保维修基金物尽其用的前提。强化住宅公共部位维修基金管理的作用，一是确保维修基金用到该用的地方，即保证资金的安全，而不至于被挤占、挪用；二是保证维修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要动用维修基金的时

6、候却要通过上访投诉来解决。我县从1994年建立住宅公共部位维修基金开始，一直实行住房资金管理中心专户管理、县房改办监督使用的管理模式。1999年住房资金管理中心划归财政局、房改办与房管局合并以后，县政府于XX年在《县住宅公共部位共用设施设备维修基金管理暂行规定》中，明确“县建设局和财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用”。表面看来，原来县体改办一个部门管的事变成了两个部门管，管理力度有所加大。但事与愿违的是，管理体制的变化不仅没有收到预期目的，反而显露出许多弊端。由于体制不顺，两个管理部门之间心存顾忌，不愿管，也放不开手脚去管，以至于政府的一些

7、政策规定无法落到实处；由于体制不顺，“分栋建立维修基金台帐”等基础性的工作至今，由于体制不顺，各单位在资金管理中心的维修基金帐户余额越来越少；同时，由于体制不顺，因公共部位维修而上访的群众找哪个部门都解决不了问题，最后往往只好不了了之。四、公共部位维修资金的续筹机制亟需建立从1994年推行住房制度改革至今，两次房改形成的售房款收入和维修基金收入共计万元。截止XX年5月31日，15年间已累计返还各单位售房款和维修基金万元。在返还的万元中，如果一半用于公共部位维修，那么平均每年公共部位维修的资金就需要万元。而当前，全县公共部位维修资金账面余额仅万元，绝大多

8、数单位的维修基金账面余额己经无法满足任意一项公共部位维修的资金需求。若不尽快建立行之有效的公共