周口房地产万基项目策划报告书

《周口房地产万基项目策划报告书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、万基项目策划报告书河南周口市七一东路上海华豪地产2007年6月HenanzhoukouWanjixiangmucehuabaogaoshu报告提纲:第一部分:项目战略定位选择第二部分:重点竞争楼盘的分析第三部分:项目定位策略第四部分:项目开发的整体策略第六部分:项目整体营销策略第五部分:项目产品建议目录第一部分:项目战略定位选择（一）地块区域背景分析（二）项目SWOT分析（三）基于本地块的新区大盘开发策略的分析（四）基于本地块的复合地产开发模式的分析第二部分:重点竞争楼盘的分析(一)兰亭山水(二)现代城(蝶湖湾三期)(三)奥林匹

2、克花园（重点分析对象）第三部分:项目定位策略(一)本项目的定位需要明确的几个问题(二)项目功能选择纳入区域价值增值体系中的考虑(三)项目的定位及阐述(四)项目案名建议第四部分:项目开发的整体策略(一)项目开发的整体策略(二)地块分割及价值分析(三)物业排布及排布原则(四)开发时序第五部分:本项目产品建议（一）建筑方面（二）园林规划（三）项目配套（四）本项目开发的若干关键点的建议第六部分:整体营销策略第一部分：项目战略定位选择（一）地块区域背景分析（二）项目SWOT分析（三）基于本地块的新区大盘开发的分析(四)基于本地块的复合地产

3、开发模式的分析船舶港口奥林匹克花园本案项目体育公园新行政区域部分住宅区原工厂区城市中轴线老城区区域总体配套图（一）地块区域背景分析本项目紧邻市政绿化带,地块平整,绿化率高,沙颖河隔沿江大堤缓缓流淌,环境幽静.本案地处周口市东部,位于新开发区中心地带,南临交通主干线七一东路,北倚沙颖河.交通便捷.交通方面自然环境人文历史周口市历史悠久，文化灿烂，传为太昊伏羲之墟，炎帝神农之都。居住环境新规划区整体居住氛围尚未形成,商业和生活等配套还处于规划中,对本案的形象提升形成一定的阻力.区域价值VS项目价值·认知的博弈规律三：全面整合政府及社

4、会资源规律一：项目属性＝片区属性规律二：领导并影响片区新片区项目被认知的规律之一：明星项目、意见领袖、资源整合双赢模式区域革命(本区域的华丽转身)时尚的、开放的、休闲的、强大外部吸引力的营销游戏[区域营销的价值实现方式]打破既往地产营销的模式，创立新的区域营销体系资源整合[自有资源、外部资源、政府/品牌发展商]新片区项目被认知的规律之二：区域革命资源整合营销游戏本案位于市规划新区中心,临近交通主干线,背靠沙颖河,发展前景良好.城市正在规划发展,生活配套设施不完善,为本案提供可发展空间.万基开发商的品牌在当地口碑良好。地理品牌

5、（二）项目SWOT分析城市OPPORTUNITY（机遇）STRENGTH（优势）周口城市规划向东发展,为本项目提供巨大的开发机遇.奥林匹克花园处于本项目同一区域,有利于共同做旺本区域居住氛围。政策共赢周口市目前地产市场泛地产概念尚未形成,定位单一,产品形式存在空白点.市场本项目目前处于市郊,与农村接壤等不利形象在一定时间内将在市民心中存在.本项目处于规划新区,生活配套尚未成形,生活氛围不浓厚.地理生活项目劣势WEAKNESS（劣势）规划中的高架桥和本地块西面紧邻,噪音污染比较大,将对购房者造成一定的抵触心理.规划项目威胁THRE

6、AT（威胁）本案紧邻有较强实力的竞争对手——奥体花园。奥园以地产连锁模式进行经营便于统一模式管理资金回笼速度快.动工和开盘销售时间,产品模式类似本案预计将会对本案造成一定影响.周口市城市进程加快，在未来几年将有大量新盘陆续上市。主要竞争对手其它对手前生：偏远的、农村的、工厂地带、形象较差的、不安全的今世：交通便捷的、城郊的、绿化好的农村和城市交叉、规划中的新城区、生活配套奇缺的、不安全的愿景：水岸城市、时尚的、开放的、休闲的、高尚的、花园城市、安全的本区域的愿景：未来新都市中心高尚住宅和繁华商业并存花园式生活环境便捷的交通

7、网络1、产业支撑力度不够导致的人口导入不足。2、未能提供各种不同类型的和足够的就业机会。3、前期的交通兑现不及时及后期人口过度集中引发的交通危机（中大城市）。4、居民原生的资源系统被削弱。5、社会服务及生活设施不足。6、项目开发未形成合力，整体居住氛围短期难以形成。新区项目开发可能遇到的问题:(三)关于新区大盘开发策略的分析交通不便——距离城市中心区在30分钟车程以上，在金沙大桥开通前，当地居民往返市区主要靠轮渡陌生区域——所处金沙州地区不被广州市民认知，片区内竞争项目少，缺乏人气，缺乏基本配套非城市规划中居住发展主导方向品牌影

8、响力低——万科进入广州第一个项目自然景观较好——地块内有“六山三湖”，地势起伏较大广州万科新区开发项目定位借鉴：万科四季花城－第一居所为主的大盘背景：交通不便，区域认知度低解决：配套先行，区域打造先行；稳健的、面对主流的定位成熟产品线的复制，适应当地情况适当创新