中原领演城市文贵生活的核心价值力塑造

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1、「城市北庭核心·人文墅寓华宅」的“修齐治平”大同先锋村项目领演城市文贵生活的核心价值力塑造2010.08北京中原住宅事业部版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京中原房地产经纪有限公司所有，未经北京中原房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目属性及核心问题界定市场背景及区域价值分析项目细分市场的价值挖掘项目评价及整体发展战略项目发展战略下定位方向项目物业产品及发展建议项目营销策略及视觉表现项目属性及核心问题界定2切入点：区域属性界定本区域划属主城范围偏北相对边缘位置，区域整体发展

2、乏力，现状不佳。随规划落实，本区域将成为古城文化中心及行政商务区的核心交界板块。本区域虽属大同城区范畴，但由于地处铁路以北相对边缘区位，整体发展滞后、低端；本区域当前发展处于“脱管”状态，受政策东倾的局限，区域当前除生态及教育环境处于相对有利地位外，其他均占劣势；——随着古城区护建改造工程及御东新区扩建工程的实施，本区域将由城市边缘组团成为宜居宜商、人文生态、新旧融汇的核心交界板块。3切入点：项目四至主城北部区域核心地段，道路通达性极佳，但缺乏公共交通，地块西、南、东三侧城市绿化带围绕，景观资源较为出众，区域地块尚未全面启动建设。地块北侧现状

3、为进村土路，后期将是规划中的内外连接路；地块东侧为规划中的御河景观带，但现状较差；地块西侧紧邻城市干道御河西路及60米宽绿化隔离带；地块南侧90米退线外是正在营运中的铁路高架桥，90米内为生态绿化带；地块铁路南是基本已建成的大都府项目；地块周边各项设施尚未建设。商品房用地回迁及教育用地项目用地北侧建筑项目用地北侧道路项目用地东侧御河项目用地西侧绿化项目用地西侧道路项目用地南侧铁路4切入点：项目属性界定本案属于三线城市、中等规模、良好生态环境、教育资源优质的住宅项目；容积率3.4，为市场在售项目平均水平序号项目数值单位1项目用地8.52万平米2

4、总建筑面积38.92万平米3地上建筑面积29.22万平米4地下建筑面积9.7万平米5住宅建筑面积25.14万平米6商业建筑面积4.08万平米7建筑限高80米8容积率3.4—9绿化率30%项目经济技术指标幼儿园：北京幼儿园小学：（用地北侧规划）中学：北岳中学（全省重点）、大同四中、雁云中学等5限高：80米规划设计要点80米限高、27层为主充分利用景观资源考虑高差设计切入点：项目指标理解80米限高，3.4容积率，意味项目以高层为主；周边景观资源丰厚，整体规划设计应充分利用西侧：绿化隔离带南侧：百米隔离带东侧：御河生态带整体地势平整，地块较为方正与

5、御河西路及绿化带存在3米高差项目限高80米，容积率3.4御河西路60米绿化带，现状树木密植南侧高架铁路90米绿化，隔音降噪与东侧御河沿河生态带一路之隔6目标与核心问题的理解中原基于开发商目标下的核心问题理解甲方预期目标企业战略：城北区域的深耕者、拓荒者及品牌挖掘者项目目标：现金流快速打平资金成本、并追求中长期价值溢价项目核心问题项目整体运营模式下，各物业的开发组织关系及承担的角色项目的整体市场站位及核心竞争力的建立7目标与核心问题的理解中原对本项目核心问题的思路探寻为解决上述核心问题，我们需要明确新城规划模式下的各相关区域市场发展规律，以及物

6、业在发展过程中的价值认同曲线；项目开发阶段的市场大背景分析；大同地产市场物业类型的市场现状及机会挖掘。8成熟阶段特征新城与老城逐渐融合，新城的价值开始依托其商务和商业价值；住宅开发价值走向平稳，商业和商务价值开始提升加速。查漏补缺式发展成熟阶段发展阶段特征各类商务商业资源设施进驻，形成城市另一极；围绕并依托商务商业资源周边的地块逐渐启动，住宅仍为主要发力点，其价值在此阶段提升速度最快。极核式发展发展阶段起步阶段特征起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目，依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动单点引爆起步阶段中原研究中原关于新城开发模式下区域

7、发展规律总结目前本项目正处在新城模式发展的起步阶段：此时项目价值在于跟老城区之间的关联性，距离老城区近则拥有更好的开发优势和更高的现实价值；中低端住宅产品起步开发最有利，中高端产品线及商业应待成熟阶段开发；梳理地块价值的附加值，如区域自然环境、教育设施等相应资源。在御东新区及古城复建成为市场客户关注重心之时，本项目入市的关键在于如何引导并让客户消除对本区域的固有印象。9中原研究作为新老交界地块应该采用哪种开发模式？我们首先需要明确不同地块的市场认同度演变曲线市场认同度新城区核心地块商业用地新城区边缘地块老城区边缘地块新老交界地块新区成熟度起步

8、阶段发展阶段成熟阶段新老交界地块价值依托依托与老城区之间的关系，前期作为老城区自然延伸；待新区进入发展阶段，其价值依托转向新区。新城区核心地块价值依托只能依托政务资