中心城区项目可行性研究报告

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1、汉口中心城区（原租界）改造项目可行性研究报告（启动区）武汉城市投资集团有限公司武汉桥建集团有限公司23目录第一部分总论1一、项目建设背景1二、项目概况2三、建设单位概况3四、编制依据与研究范围5第二部分项目建设必要性7一、从历史角度看，7二、从文化角度看7三、从城市发展的角度看8四、从构建和谐社会的角度看8五、从经济价值的角度看8第三部分项目的市场分析9一、武汉市的自然经济环境与城市概况9二、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析11三、武汉市房地产业发展趋势分析13四汉口中心城区（原租界）综合改造项目竞争优势分析15五项

2、目发展定位18六项目推广策略和手段20第四部分建设条件分析和工程进度安排22一、建设条件22二、工程进度安排23第五部分项目的规模和性质24第六部分工程设计26一、建筑设计26二、结构设计26三、装修26第七部分交通、消防、环保27一、交通27二、消防27三、给排水功能要求28四、环境保护29第八部分投资估算与资金筹措3023一．投资估算30二.资金筹措31第九部分收入估算32一、计算期估算32二、销售（租赁）收入估算32第十部分财务效益分析34一、现金流量分析34二、内部收益率34三、静态投资收益率分析35四、债务清偿能

3、力分析35第十一部分结论与建议36一、结论36二、建议36附表1启动区总投资明细表附表2启动区资金运用筹措表附表3启动区损益表附表4启动区还本付息表附表5启动区全部投资现金流量表附表6启动区开发进度表23第一部分总论一、项目建设背景改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在2005年三月份闭幕的人代会上，温家宝总理在政府工作报告中正式提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾

4、斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速发展的前列，尽早实现经济的腾飞。“十五”期间，武汉市经济保持较快发展势头，2001～2005年间国内生产总值年均增长12％以上，2005年武汉的地区生产总值达到2238亿元，人均生产总值首次突破3000美元，达到3245美元。固定资产投资突破1000亿元；社会消费品零售总额突破了1000亿元。23经济的持续良好发展，有力地促进了房地产市场的发展。2001～2004年，武汉市的房地产市场形成了快速增长局面，发展态势

5、良好。2000年，全市房地产投资仅为101亿元，到2004年则达到了233亿元，增长了130％，特别是近两年，增长率接近30%。市场供求平稳增长，2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长12.9%。商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%。2003、2004年房地产销售价格年均增长12％左右，截止2005年年底，武汉住宅均价为3416元/平方米，比2004年均价增长18%，仍然保持平稳的发展势头。与全大中城市相比，武汉的房价总体偏低，预计近几年武汉房地产市场仍有较大的发展空间。2002年2

6、月底，湖北省提出了构建“武汉城市圈”的设想，即以武汉市为中心，组建黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门8个周边城市的“1+8”经济联合体。随着这一构想的逐步实施，将逐步壮大武汉区域经济的发展，进一步提升武汉作为中心城市的地位和作用，增强武汉市的辐射能力和影响力，促进武汉房地产市场的发展。从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开

7、发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区由于交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区，尤其以世贸滨江、香港瑞安以及和计黄埔在老城区高调竟拍土地为代表，这些迹象表明，开发老城区的春天已经来临。二、项目概况项目名称：汉口中心城区（原租界）综合改造项目项目地址：23南起江汉路、北至一元路路，东临长

8、江，西达中山大道，包括原英、法、俄三国原租界，涵盖了原租界区的大部分区域。占地面积：1600亩；其中一期启动区130亩。总建筑面积：465万平方米，其中一期启动区280000平方米容积率：4.36，其中一期启动区3.23.建设内容：对于列入国家及省市重点保护的历史建筑予以保护、维修，实现整旧如旧，还原历