物业维修资金的管理现状及改善措施探讨

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1、物业维修资金的管理现状及改善措施探讨张丽（东至县房地产管理局，安徽东至247200）【摘要】目前物业维修资金的管理主要存在的问题有：维修资金收取标准及管理不透明、闲置的大量维修资金部分被挪用、相应政策和解决措施宣传力度不够等。本文结合文献资料，总结分析其原因，并针对存在的问题提出改善处理措施。..关键词物业维修资金；管理现状；改善措施物业维修资金指的是专门用在房屋共用部位、共用设施设备保修期结束后的维修和更新、改造的资金，业主交存的物业专项维修资金属业主所有。维修资金往往总量数额大、涉及业主多，因此，必须对维修资金的筹集、使用、管理和监督进行规范，

2、合理避免维修资金管理使用中存在的诸多问题，从而保障房屋所有人的合法权益，保障和发挥建筑物的正常使用功能。1　物业维修资金的管理现状分析公有住房和商品房出售后收缴的维修资金管理有的地方各自为政；有的地方统一管理但尚未建立起归集、使用管理制度；有的即使建立了归集、使用管理制度，但是归集范围小、归集率低、管理不规范。特别是商品房出售后业主交存的维修资金，存在众多资金被挪用和违规使用的情况。1.1　维修资金管理主体不统一据了解，我国各地现行的维修资金管理模式不尽相同，有的地方由公有住房售房单位代管，有的由开发企业或者物业服务企业代管，有的由业主委员会管理，

3、还有行政主管部门代为管理。大多数采取的是由房地产行政管理部门统一管理，是由房管部门统一在银行按幢设账，或将资金以住房单元为基本核算单位，统一使用，或核算到户，使用时再按比例从每户资金进行分摊。根据物业专项维修资金的性质，业主大会也可以行使该款项的监管权。从而形成管理主体不统一的局面，由此也给物业专项维修资金的监管带来一定的困难。1.2　维修资金部分被开发企业挪用住房维修资金的挪用问题，层出不穷。在政策还没有被修改之前，房地产开发企业可以代收代缴住房维修资金，无形之中加重了资金被挪用这一问题：一些开发企业在收缴业主所购物业的维修资金时擅自截留或着挪作

4、他用，将代收的物业维修资金在整个项目所出售物业办理完房产证之后才转到专项账户上，导致了资金的不确定性和不安全性，致使物业维修资金实际总额和银行专户存款之间存在较大差异。1.3　维修资金管理力度不够、审查不严大量的闲置资金，给贪污腐败留下了巨大的隐患，一时间关于住房维修资金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲，缺乏监管的资金引发了大量的经济案件。一些内部机制不完善的机构将住房维修资金用于投资风险大，安全性低的项目，给住房维修资金能否安全带来很大的隐患和威胁。即使《住宅专项维修资金管理办法》明确规定由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的

5、项目，依然有很多物业公司、物业使用人偷换概念、扩大问题，将这部分费用申请物业专项维修资金列支，一旦管理部门审查不仔细，给业主造成不必要的损失。1.4　维修资金代管责任规定不明确在现行的有关物业专项维修资金的法律规定中，并没有规范上述代管主体的相应法律责任，比如说代管主体逾期不移交或者是推迟移交物业专项维修资金时要承担什么样的法律责任（如：滞纳金的收取）。缺少法律责任的约束，代管主体在物业专项维修资金的移交上就易出现不积极的态度，从而影响资金归集的及时性，致使物业共用部位、共用设施设备维修资金的支出无法得到保障。2　物业维修资金管理改善措施探讨2.1

6、　建立合理的物业维修资金管理模式物业维修资金属于物业管理区域内业主所有，业主对这些资产不可置疑地拥有所有权、使用权和收益权。原来那种由房地产开发企业、物业公司代管的做法虽然在一定时期起了积极的作用，但随着经济的发展弊病越来越多。鉴于政府部门的诚信度较高，法律责任主体明确，所以建议管理方式可以采取由房管部门代管或者业主自治管理。对于房管部门代管的方式，则应在立法中明确其职责，制定具体的规制办法和实施细则；而对于业主自治管理，则应考虑业主自治组织的成立、权利行使的方式、财产权主体地位的确定、业主组织成员的专业水平及其津贴待遇的有关问题。2.2　加大物业

7、维修资金制度的宣传力度针对有关物业维修资金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修资金概念一无所知。各市县人民政府房地产行政主管部门应当积极主动开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办讲座等，加大宣传力度，使业主广泛重视、关心、支持这项工作，并因势力导，转变房屋维修消费观念，维护相关利益。建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交存、使用和管理情况，向广大业主提供免费查询服务。还可以组织力量对资金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案。力争加强物业维修资金管理的科学性、规范性和可操作性

8、。进一步推动物业维修资金制度的实行，为物业维修资金制度的健康发展打下坚实的社会基础。行政主管部门也要及时有效的督促业主委员