201501广州绿地城项目开盘顶层设计方案

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1、广州绿地城项目开盘顶层设计方案目录123客观条件购房逻辑(解决“怎么说”)营销策略（解决“怎么做”）〔第一篇〕客观条件分析客观条件均以客户为导向，用客户思维推导出购房逻辑和项目价值体系客观条件分析——区位解读项目所处片区为【中新知识城】，是由广东省和新加坡共同打造的全新经济转型园区，通过产业导入形成广州全新发展平台。属于国家级创新型区域，定位为广州东部山水新城，优秀人才创新基地和生态宜居新城。中新知识城位处城市远郊，距离CBD较远，通勤时间较长。中新知识城规划交通利好：14、21地铁线预计将于2017年开通，本案为14

2、号线支线【旺村站】地铁上盖远郊大盘客观条件分析——区位解读起步发展期（2010-2015年）快速发展期（2016-2020年）深度繁荣期（2021-2030年）工作重点：基础建设，对外交通路线骨架形成产业体系：初步形成创新创业体系建设规模：8平方公里人口规模：8万常住人口工作重点：基础设施：区域内交通路网基本完备，公共配套设施基本完善产业体系：初步形成产业集群建设规模：30平方公里人口规模：26万常住人口工作重点：基础设施：公共配套完善，环境生态宜居产业体系：产业体系完备，成为具有全球影响力的知识经济高地建设规模：60

3、平方公里人口规模：50万常住人口，其中25万就业人口【中新知识城】背景：中新知识城位处萝岗北部，是广州“东进“战略的重点发展区域；“北有中关村，南有知识城”，中新知识城是继苏州工业园区和天津生态城后，新加坡与中国第三次合作的大型项目；【中新知识城】现状：目前仍处于起步发展期，生活便利性差，基础设施薄弱、配套不足，区域成熟度和认知度低；【中新知识城】前景：2020年前呈现快速发展，预计未来15年内发展成熟；中新知识城有望上升为国家级战略，与南沙共同成为推动广州经济发展的“两个轮子”。客观条件分析——区位解读（客户感知）“

4、如果价格趋同，我更倾向于选择南沙。如果资金再充足一点，我更愿意买科学城。”“为什么过来知识城看房？因为价格低啊。”区域壁垒“知识城现在还是一片黄土，就是个村，地铁开通前根本没办法生活。”“广州政府规划了那么多新城只是为了卖地，谁知道规划什么时候兑现。”客户感知点南沙新区萝岗核心区（科学城）教育城板块中新知识城交通目前地铁已开通距离市中心近，规划地铁，目前较为缺乏公共交通通勤时间长，规划有地铁通勤时间长，规划地铁，目前极度缺乏公共交通景观资源广州唯一有海，山海资源丰富群山环绕无群山环绕，政府打造人工凤凰湖商业配套旧城区满

5、足生活目前生活需求，自贸区下规划商业众多有多个商业综合体入驻，逐渐成熟配套较为匮乏目前无任何商业氛围，规划不知何时兑现发展潜力自贸区利好，发展空间巨大政府十分重视，发展空间大主打教育，发展空间有限规划新区，不太了解价格区间9000-13000元/㎡14000-20000元/㎡8400-9000元/㎡9000元/㎡板块概念自贸区利好，价格上升通道热点板块，市场不好时率先降价未来教育配套丰富屌丝区域，价格低洼客观条件分析——市场环境2015年萝岗区新推货量供应主要集中在永和大道板块、中新知识城、科学城、长岭居四大板块，各板

6、块间竞争异常激烈。中新知识城板块因距市中心距离较远，与萝岗其它板块形成较明显的价格梯度差，客户一路被拦截，受其它板块分流严重。2015年萝岗供应暴涨，可售超20000套（消化周期至少需30个月），去化压力巨大板块2015年新增供应2014年价格涨幅目前在售均价（元/㎡）代表项目板块特征永和大道板块7697-20%12500万科东荟城、中海誉城、万科金色梦想主攻首次置业的刚需买家，各项目共同炒旺板块，蛋糕越做越大中新知识城5802-8900广州绿地城、万科幸福誉、腾飞中新里、合景天峻新崛起板块，客户认知不足，万科幸福誉“

7、一枝飘红”,合景天峻一路降价科学城6555-10%15000-20000新港福鼎峰、科城山庄、保利罗兰国际地段最为优越，以改善型产品为主，户型面积偏大长岭居3128-23%11500岭南林语、奥园春晓、金融街项目主打“生态宜居”招牌天鹿湖500--峰湖御镜-西区264-15%10500水韵翔庭、美悦湾-客观条件分析——市场环境广州绿地城区域内直接竞品2015年货量板块洋房项目2014-2015年可售货量70㎡以下70-80㎡81-90㎡91-100㎡101-120㎡120㎡以上产品户型中新知识城万科幸福誉1500-13

8、6604760--两-三房腾飞科技园中新里612--300156156-两-三房天韵瑚璟666--273-293197两-四房合景天峻1105216232338--15634-137m²教育城江山时代876-429-238219-两-三房碧桂园城市花园1249---450559240两-三房碧桂园中新首府421--124-1601