2014年度嘉兴上置香岛营销策划案

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1、上置香岛2014年度营销策划案2014年度营销目标及分解基于年度项目运营资金需求拟定2014年销售目标及分解项目名称可售面积（㎡）可售套数销售面积（㎡）销售套数合同金额（元）现金流量（元）香岛澜湾香岛庄园合计2014年度营销大环境剖析项目、市场、客群、渠道等反思营销环境—项目销售态势项目销售套数销售面积总金额销售周期月均销售套数香岛庄园XXXXXXXXXX香岛澜湾XXXXXXXXXX年化平均销售预计：庄园X套澜湾XX套庄园的去化速度严重影响指标完成度澜湾下叠接受度过低影响整体去化率销售周期24个月上叠下叠精装毛坯精装毛坯月均销售1.452.450.540.

2、8年化销售套数1829710澜湾存量房1883844年度预计销售188710但因澜湾仅余26套上叠，故现有存量只能确保销售XX套。营销环境—项目销售态势2013年全年，嘉兴千万级别墅销售总体成交总计35套左右。其中：宝石公馆4套，单套均2500万以上，面积1000余平米。绿城悦庄15套，单套均1100万左右，多为合院，面积600多平米。独栋4套，单套均1800万左右。2012年曾销售4套2600万以上的独栋单位。逸林雅苑10套（预定），其中7套独栋2000万左右，面积900平米。千万豪宅皆尽独栋营销环境—别墅市场行情200-300万240套左右300-50

3、0万350套左右500-700万450套左右1000万以上100套左右嘉兴别墅存量较大，预计在售别墅累计1500套左右。2014年，别墅的竞争主要集中在300-500万及500-800万之间。而200-300万之间的经济型别墅竞争环境较宽松。结合项目进行市场细分竞争；澜湾要面对于经济型联排竞争。庄园则要面对1000万的独栋别墅竞争或毛坯房600万上下的双拼、联排竞争。联排当道“加”缝生存营销环境—别墅市场行情案名销售套数销售面积单套面积产品形态金额成交均价单套总价绿城悦庄159272618独栋、合院1702795961836511351973宝石公馆996

4、311070独栋、联排1760865701828319565174蔚蓝海岸157738516独栋、联排92656434119746177096卡门印象429880235联排9455878195712251400信达南郡4810496219联排9833664593692048680金都夏宫2515253610独栋、联排173180883113546927235卡堤亚宫209489474双拼111069020117065553451香岛澜湾5211358218叠加114246669100582197051香岛庄园21011506大叠加1820000001800

5、2091000000营销环境—别墅市场行情狼多肉少据实力争营销环境—区域市场动态纵深发展联合共赢金湖庄园面市，良友湘湖湾启动、绿城及香港兴业进驻，区域地产大势渐起。君澜酒店、国际会议中心建设加速，旅游小镇启动、亚太路预计通车、320国道北移工程、饲料厂搬迁等，区域发展如火如荼。中央别墅区等区域品牌认知初步建立，区域板块升级势在必行。区域重回南湖区管辖，东南新城地理板块全面接轨悄然而至。营销环境—客户圈层基础百位业主数千富豪庄园10余位亿万身家的业主，数百名未成交意向客户群。澜湾126位业主，近千组购房客户群体，形成了一定规模的核心圈层。从销售一线数据反馈，

6、澜湾接近50%为朋友介绍。牢牢把握业已形成了圈层效应，是推动两个项目销售的核心及关键。在客户成交的数据上，嘉兴、五县、上海等异地成为主力区域，2013年，嘉兴地区的客群又存在一定的下降，2014年，在稳固嘉兴地区客群之外，应该积极拓展五县客户群体，上海等异地客户群体可以低成本的推广作为辅助，不做为主力推广市场。营销环境—媒介渠道平台精准营销圈层驱动传统媒体的驱动力已经偏弱，而圈层活动、朋友介绍及项目阵地的户外包装、市区大牌等媒体形式成为有效纳客的重要渠道。营销环境—反思与总结市场导向下的庄园和澜湾提升产品竞力是唯一途径1营销环境—反思与总结区域导向下的庄园

7、和澜湾打好中央别墅区牌很关键2营销环境—反思与总结客户导向下的庄园和澜湾深度挖掘圈层客户很重要3营销环境—反思与总结渠道导向下的庄园和澜湾重新选择媒介资源很必要42014年度营销策略导向总体推广思路生成2014营销的一个宗旨庄园澜湾打包推售强化上置香岛品牌2014营销的两处调整香岛庄园1、2300平米大独栋的全新系产品入市推售。2、400-550平米散户毛坯形式推售，降低门槛。香岛澜湾1、下叠两套并一套540平米全新户型出售。2、上叠剩余户型、边套户型及中间套户型持续价格促销。嘉兴第一别墅生活品牌塑造持续性的促销攻势维持热度2014营销的三驾马车联合圈层平

8、台放大别墅在刚需产品当道市场下的关注度努力实现中央别墅区的市场占位