2013年德州金马商城住宅尾期推盘策略

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1、1营销目标2市场研判4项目营销策略5结束语3项目销售分析金马商城营销推广纲要营销目标1营销目标6个月内完成148套的销售任务营销目标博允对金马商城营销目标的理解2013年下半年住宅实现清盘(148套)1实现3-1号楼成功开盘2目标目标稳步提升价格，获取价格红利3进一步提升形象，为持续销售奠定基础4市场研判2市场研判供给与去化：连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大22.1供应量分析项目名称位置建筑面积（㎡）总体销售率存量（㎡）金铭凤凰台振华街西首古贝春酒厂北临11万0%11万滨湖丽都南区武城县振华街西首8.7万80%1.7万幸福家园振华街西首20万45%11万宏图嘉

2、苑顺河街与青年路交汇处16万60%6.5万阳光瑞景张庄社区对面17万15%14.5万玲珑君悦欧典浩天小区对面50万0%50万浩科盛景园振华街东首15万70%4.5万合计137.7万98.5万目前，主要在售以及正在认购项目为7个，总规模近137.7万平方米，存量约为98万平方米，平均销售率约为30%，主要玲珑和凤凰台两个正在认购项目占存量较大约60万平米。22.2建筑类型分析项目名称楼体类型层数建筑风格点/板式金铭凤凰台多层6层现代板式滨湖丽都南区多层、小高层6层12层（多层为主）现代板式幸福家园多层、小高层6层17层（多层为主）现代板式宏图嘉苑多层、小高层6层17层（多层

3、为主）现代板式、点式阳光瑞景小高层12层现代板式玲珑君悦欧典洋房、多层、小高层4层、6层、18层、27层欧式板式浩科盛景园多层、小高层7层、13层、15层现代板式武城在售项目以多层为主，销售非常好，小高层住宅项目逐年增多，销售抗性逐渐减少，外立面风格较为单一。22.3户型分析120㎡左右的三室二厅、80—90㎡左右的二室二厅是供应市场上的主力户型，这与开发商迎合当地商品房消费者以居住改善型的需求为主有关；自住是大多数消费者的置业目的，超大或较小户型市场反映平淡；户型设计虽较实用，但明显落后于主流市场的设计方向。项目名称主力户型主力户型面积众数面积范围（㎡）均价（元/㎡）金

4、铭凤凰台二室二厅、三室二厅90㎡81—120㎡3500滨湖丽都南区二室二厅、三室二厅90㎡70—142㎡3600幸福家园二室二厅、三室二厅120㎡80—140㎡3700宏图嘉苑二室二厅、三室二厅110㎡60---140㎡3500阳光瑞景二室二厅、三室二厅100㎡70—130㎡3300玲珑君悦欧典二室二厅、三室二厅100㎡90—140㎡3600浩科盛景园三室二厅120㎡90—130㎡380022.4价格分析从价格来看，各个项目整体价格差别不大，价格最高的为浩科，价格相对较低的为阳光瑞景，同时也为精装，性价比较高，由于靠近本项目，对本项目竞争压力较大，宏图压力对本项目竞争压力

5、也较大。项目名称均价（元/㎡）优惠情况交房标准金铭凤凰台3500（预计开盘价格）优惠1万，月息1分简装滨湖丽都南区3600无优惠毛坯幸福家园3700无优惠毛坯宏图嘉苑3500无优惠简装阳光瑞景3300、每平米优惠100元精装玲珑君悦欧典3600全款9.7折，贷款9.8折毛坯浩科盛景园3800每平米优惠100元简装项目理解3项目解析项目销售分析目标客户分析23.1项目销售分析1、住宅总面积约：60938万平米，共908套，2、尾房未售面积：11777平米，共96套。顶层41套，其中9套为两室，面积：5027平米，非顶层55套，面积：6750平米三室面积8089平米，66套。

6、两室面积：3688平米，30套3、3-1号楼未售，总面积：8782平米，共64套金马商城住宅优势（Strength）天宇、东海品牌影响力生活配套完善学区房楼盘规划设计优良核心区域，升值潜力较大劣势(Weakness)A、前期房源交房后，电梯事件影响恶劣B、已经进入尾期销售阶段，销售难度较大，主要顶层和大面积房源剩余较多，可选房源不多。C、顶层价格较为混乱，3300至4000价格不等D、项目整体价格相对市场而言较高，不具备竞争优势。E、缺少销售政策和市场推广的连续性，导致部分房源滞销机会(Opportunity)A、武城市场高品质高档住宅B、现房销售，即买即住C、武城旧城改

7、造，市场需求量进一步放大威胁(Threat)A、武城西区发展迅速，大量客户被抢夺B、阳光瑞景和宏图嘉苑对本项目销售影响较大，价格不高，房源存量较大。Ｃ、武城未来近两年市场存量房压力较大，供需开始出现失衡。Ｄ、央行加息，开发商资金压力加大，新政出台，市场持币观望浓厚３.1项目销售分析３.2项目客户群分析锁定目标客户，精准营销年龄：25—45岁，其中以28—38岁为主学历：其中以初中至大专学历为主行业：以商业、餐饮娱乐、贸易、行政为主要行业置业：以私营业主、个体经营户、企业管理阶层、事业单位员工为主区域：武城县为主、辐射周边乡镇区