2013年7月3日石家庄弘石湾运营思路沟通方案

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1、弘石湾运营思路沟通方案2013/7/3【第一部分：浅谈石家庄房地产市场发展的理解】【住宅部分】【城市解读—新华区非传统意义的高端住区】开发区桥东区桥西区新华区长安区正定新区良村开发区西部山前区桥西、新华以行政为主，旧村改造为各区域近期的调整主体思路；其中桥西以新客站以西南高教区为核心依托，新华以西北部新华世贸中心为区域形象支撑；桥东以商业、办公为主，重点发展第三产业的集中市场区域；长安区为退二进三改造区域，目前仍以工业为主；裕华区为公园数量最多，绿化面积最好的高端居住板块；备注：①正定新区以政治联谊以及环城水系为主，发展形势不明朗，时间具有不确定因素；②开发

2、区以天山海世界商圈为中心，仍以发展工业中心为核心依托；③西部山前区紧邻太行山脉，以资源型别墅为的石家庄中央别墅区；裕华区鹿泉、元氏平山栾城藁城正定【城市解读—重点规划对于区域的促进分析】轨道交通建设对本案不具备核心意义1号线以中山路为依托，连接鹿泉上庄至正定组团；2号线北起正定新区，南至栾城，途径胜利大街、建设大街以及新客站，形成核心交通核心枢纽”3号线西期鹿泉，东至藁城，途径本项目以及新客站板块；目前1、2号线已动工，预计2017年投入使用，3号线暂未确定时间节点及站名；【市场解读—区域房地产市场发展理解】桥西区新华区桥东区长安区裕华区5400-13000

3、元/平米，6500元/平米均价良城国际—东胜紫御府—恒大华府4500-12000元/平米，均价6000元/平米克拉美镇—万信缘溪豪庭5400-14000元/平米，均价8000元/平米众美凤凰城—怀特芙蓉郡7000-11000元/平米，均价7500元/平米北城国际—中山华府5000-8000元/平米，均价6000元/平米永邦天汇—奥北公元【石家庄市房地产十年发展史综述】第一阶段（2002-2006）——以本土口碑性开发商为产品标杆的发展水平该阶段的项目品质存在较大的问题，以价格、区位为项目的核心卖点，出现了卓达、天山为代表，嘉实，西美为口碑较好开发商的发展阶段

4、，市场自2002年起步，出现了卓达玫瑰园、国际城等品质相对不错的项目；第二阶段（2006-2011）——三年大变样的大盘时代随着河北省规划政策的落实，结合石家庄以村庄围合的城市现状，该阶段出现了大批量的房地产开发项目，但由于价格相对较低（4000—4500元/平米），因此大盘品质出现了较大的问题，基本以“概念地产”为核心开发思路，既风格既定位的概念阶段第三阶段（2011—至今）——品牌开发商带动下的市场良性发展随着城市经济水平的发展，以及招商引资的恒大、保利、万达等地产大鳄的进入，石家庄开始出现较高品质的房地产项目（恒大城、万达广场、恒大华府），既而出现了一

5、批天阳御龙湾、金正君庭等高端项目的出现，使石家庄市房地产发展水平步入品质起步阶段；【市场解读—区域房地产市场发展理解】混乱秩序的市场行为规范导致的“英雄时代”①市场约50%的项目以过分违规操作思路通过较低的价格扰乱市场，形成核心竞争力，例如康桥郡、汇君城、泊水湖1号、新大院、北郡、国仕山等项目，导致市场价格梯度较大，产品水平层次不齐，形成了有效的市场细分；康桥郡康桥郡【市场解读—区域房地产市场发展理解】混乱秩序的市场行为规范导致的“英雄时代”三年大变样导致的“概念大盘时代”【市场解读—区域房地产市场发展理解】①从最初的金正缔景城、北郡、北城国际到永邦天汇、万

6、达广场、天洲视界城，集中的大规模土地放量导致市场供需关系在短时间内形成恶性循环，发展到价格策略竞争的相对单一性环节；金正缔景城北郡【市场解读—区域房地产市场发展理解】招商引资导致的“口碑地产”—“品牌地产”①从最初的卓达集团、嘉实地产、天山集团的口碑地产时代，到恒大集团—万达集团—保利集团的品牌地产时代，规范的销售模式及操作思路导致市场客户认知产生了较大的变化，对市场价格产生了影响；万达广场【市场解读—区域房地产市场发展理解】石家庄第一产品线：品牌型或超高品质型①恒大华府销售价格为13000元/平米（含3000元/平米精装修），至今为桥西区产品及价值标杆，户

7、型面积以200-300平米户型为主；②保利花园现价格预计为7500-8000元/平米，首期已销售完毕；恒大华府保利花园【市场解读—区域房地产市场发展理解】石家庄第一产品线：品牌型或超高品质型户型面积不低于200平米，3.6米层高设计；紧邻欧韵公园及城市中轴线建设大街、槐安路；3.2容积率，栋栋超百米楼间距；准现房销售；天阳御珑湾【市场解读—区域房地产市场发展理解】石家庄第一产品线：品牌型或超高品质型天阳御珑湾【市场解读—区域房地产市场发展理解】石家庄第一产品线：品牌型或超高品质型275㎡275㎡【市场解读—区域房地产市场发展理解】石家庄第一产品线：品牌型或超

8、高品质型天山熙湖2.75容积率，3栋高层，21栋7F