2013年1月北京泰禾红御顶级别墅定位报告

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1、泰禾红御顶级别墅定位报告2013.1谨呈：泰禾集团世联地产与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈市调成果沟通整体定位报告项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析产品建议之参考案例借鉴项目整体定位定位报告提报终稿报告2013/2/192013/3/第一阶段市场调研阶段第二阶段（中期）整体定位阶段第三阶段（终期）报告沟通2013/3/1项目组工作的阶段划分事件群雄逐鹿，泰禾18.5亿摘墅王地块取地成本公租房

2、龙湖A地块20158元/平米无泰禾W地块28559元/平米有，2000平米首开F、G地块26189元/平米无点评取地成本高，要求产品实现高溢价产品类型不纯粹，影响社区低密意象取地情况：亚北板块25554元/㎡京昌板块17020元/㎡西山板块60000元/㎡中央板块38338元/㎡京东板块27945元/㎡28559意味着：直逼北京高端别墅市场售价水平；所以本项目自古华山一条路，无可选择的要做到最优；销售目标：保证一定的销售速度；品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承。项目目标：开发商目标世联理解：背景1：泰禾18.5亿高地价摘取墅王

3、；背景2：泰禾继院子之后，北京第二个项目；背景3：院子销售节奏控制缓慢世联理解：在保证延续品牌精神及品质的基础之上，对速度、利润实现、回款会有一定的要求！路径选择市场探究客户梳理定位导出方案建议Part4Part5Part6Part3Part2Part1孙河组团土地储备项目规划图本体—规划背景北京唯一一块近城市成规模的低密居住组团，凭借地理位置及资源优势，未来规划为商业休闲、高品质综合功能区孙河组团土地规划示意图发展机遇：孙河组团位于东北五环旁朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，朝阳区集中低密度改善性宜居版块。邻近顺义空港城

4、、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，全市唯一一块成规模的低密度居住组团，周边配套成熟，为孙河版块成为具备城市第一居所属性、终极高端改善居住区奠定了良好基础未来规划：组团西南至机场南线高速（京平高速），东至京顺路，北至规划温榆河西南滨河路。规划用地283.8公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储备。孙河组团是集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团。规划利好：未来区域规划，重点发展区域的商业、文化、休闲相结合的

5、综合性功能，包括健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店等六大功能，同时推进音乐厅、体育场、图书馆等文体设施建设；融入人居低碳的理念，通过改善交通实现节能减排，减少不可再生资源的消耗，将区域打造成北京周边“世界城市生态发展的示范区”。本体—区位交通东北五环外当前北京热点区域，近城市距离；传统中央别墅区外围；交通便捷，通达性好项目区位项目位于朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路孙河组团W地块，邻近龙湖地块，在中央别墅区靠近城市区域位置；区域周边有地铁15号线，孙河站，牵动区域的发展，拉近区域与城市的距离。京承高速京平高速京密路地铁15号线机场

6、专线顺黄路顺白路交通利好距离首都机场7.8公里14分钟距离国贸21.2公里24分钟距离燕莎17.1公里22分钟距离天安门25.7公里30分钟序号关键节点距离（KM）车程（分钟）路线1首都国际机场7.8约14机场高速公路—机场南线2北五环27.3约30京密路2CBD21.2约24建国门外大街—三环-京密路4燕莎17.1约22京密路—三环5天安门25.7约30长安街—二环—首都机场高速公路—机场南线本体—周边配套目前项目周边配套匮乏且形象低端；但车行范围内可共享中央别墅区及城市核心国际化配套设施项目邻近区域配套：项目周边配套：区域组团处

7、于起步阶段，项目周边较荒凉。项目邻近区域高端配套：10所国际幼儿园、13所中高端购物场所、11个美食区、12个艺术区、5大高尔夫俱乐部、8个马术场地、6大休闲会所。5分钟生活圈10分钟生活圈教育设施及学校公共设施及医院公园休闲娱乐场所北京德威英国国际学校赛特奥特莱斯望京商圈15分钟生活圈欧陆广场项目四至：东至：孙河组团居住地块之一西至：龙湖地块南至：孙河组团居住地块之一北至：顺黄路地块内部：地块内部六通一平完成，无干扰因素；局部存在约两米高的坡度落差。本体—项目四至项目地块平整，地块内无干扰因素；四周城市界面弱，较为荒凉，四周道路有

8、待开发；组团南部存在现状鱼塘本体—地块指标小体量，1.1容积率且配建公租房，较难保证物业类型的纯粹性朝阳区孙河组团W地块用地指标用地编号2902-02用地性质R2居住用地占地规模（㎡）建设用地代征道路绿化小计58888.1138627