安阳安东新区项目前期策划思路

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1、安东新区项目前期策划思路名都地产专业机构2008/7/231目录一、中国房地产发展趋势二、安阳城市概况三、安阳房地产概况四、项目尺度分析五、项目物业发展构想六、项目营销推广思路七、结束语2第一部分中国房地产发展趋势3中国房地产行业的主要特征和发展趋势中国房地产市场将保持以接近8%的速度继续增长住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力住宅的消费已从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激

2、烈4中国固定资产投资年均以8%的速度增长，其中60%以上用于开发建设固定资产投资的增长：1995~2004[10亿元]固定资产投资的结构(2004)[10亿元]14.8%8.8%13.9%5.1%8%p.a.1879.3400.6设备采购建设工程及安装其它705.3合计:2985.35住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力房产供应量：1999~2004[亿平方米]城市住宅是过去房地产市场增长的主要来源，随着中国的城市化进程和经济的发展，城市住宅将仍然是增长的主要驱动力农村住宅的供应量增长主要受农民收入的限制

3、而较为缓慢非住宅市场增长缓慢，市场基本处于供过于求的局面，新一轮的高增长的到来将仍然需要比较长的时间房产供应量的趋势+6.5%p.a.城市住宅农村住宅非住宅14.616.216.617.118.720.31)+8.5%+12.7%+6.0%+3.5%6中国的城市化进程将带动房地产的持续增长...中国10年的城市化率的变化[%]中国10年的新增住宅建设面积[亿平方米]7流动人口的增长流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分离”的人口随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步上升，对经济的发展有着积极的促进作用预计到2010年，我

4、国流动人口将从8000万增长到1.5亿，每年需开发建设3000万平方米以上的相应房屋才能满足需要消费结构的变化消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降，居住占消费支出的比例由4.3%上升到9.4%消费重心开始转移，对“住和行”的需求明显上升，出现大量的二次购房者来改善自身的居住环境，人均居住面积逐步上升，如果从目前的16.3平方米增加到国家设定的目标：2010年人均19平方米，每年需要新建住宅33亿平方米国家政策住宅产业对国民经济发展有很强的诱发作用，可以带动建材、冶金、纺织、化工、森工、机械等50多个行业的发展，对我国GDP的贡献最高可达到

5、10%，政府对待住宅产业发展的态度是积极和乐观的取消福利分房，实现货币化分房，开放住房二级市场，以抵押信贷扩大长期住房消费等政策都有利于住宅产业的进一步发展流动人口增长，消费结构的变化都不断刺激住宅产业、商业及其他50多个相关行业的发展8高档住宅市场在过去5年中显示出稳定增长的势头，广东、北京和上海是主要的市场别墅，高档公寓的销售增长[百万平方米]高档住宅市场的组成(2006)[百万平方米]广东其它上海北京+15%p.a.2.520.890.550.3942%总计:4.369房地产开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和

6、内陆地区2004年房地产开发投资额按地区分[万亿元]房地产开发投资增长率按地区分[2001–2004年]广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它10越来越多的家庭进入高收入阶层，带动了中高档住宅需求的增长居民家庭月收入结构分类[元]3000-5000<3000概括在中国最大的三个城市，超过130万个的家庭月收入超过8000元5000-80008000-10000>1000011.394.914.192.291.31上海北京广州总计高收入家庭家庭总户数[百万]11房地产行业具有高风险和高收益并存的特点，吸引了大量资本的流入因而市场竞争具有更大的不

7、确定性进入壁垒低房地产行业普遍采取预售楼花的形式，启动资金的要求并不是很高，基本上3000万人民币即可以启动一个房地产项目，因此也吸引了大量资本的投入，造成产业集中度低和许多不规范、不合法的现象发生融资要求高由于房地产项目投资较大，而且收益率较高，运用银行的贷款是非常重要的，尤其运作多个项目时，资金压力更大，建立完善的融资渠道和体系是许多房地产公司努力的目标高收益目前住宅可以分为安居房、经济适用房、精品住宅、豪宅等等，很多企业重点在经济适应房和精品住宅等细分市场发展，税后利润可以超过20%，甚至更高，自有资金投资回报率可以超过100%。风险

8、高由于周期长，当楼盘开始销售时，市场环境已经发生了变化，风险很大，因此速度对于房地产企业非常重要由于房地产项目投资巨大，而且很多企业采用滚动开发的方式，一个项目失败有可能导致整个