城市规划中产业用地适宜性评定综述

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1、城市规划中产业用地适宜性评定综述-->1导言1.1研究旳背景与意义1.1.1研究背景自本世纪初开始，我国进入快速城市化阶段。随着城市产业的发展和城市规模的扩张，土地利用的问题愈来愈突出。为了合理规划城市和城市产业发展，引导产业按照经济规律演进，必须研究一个基本问题：怎样在高效利用有限土地资源的前提下，合理推进城市化进程和城市产业的发展，这一问题非常具有研究价值。通过科学有效的规划，解决城市规划范围内土地集约和高效利用是缓解城市化快速发展与土地资源严重短缺矛盾的根本办法。然而城市化既是一个社会问题，又是一个经济问题。城市化问题的社会性一方面表现在城市发展必须讲求人和自

2、然发展的协调，另一方面也表现在人类社会通过对土地的合理利用，从而使社会的各个方面之间协调发展；城市化问题的经济性表现在，城市化就是由农业社会向工业社会和后工业社会转型的过程，因此城市化的演进本身就是经济内部产业结构不断转变的过程，这个转变过程的实质就是土地资源用途的不断转换过程。因此，无论从哪一个角度来说，城市化的发展都会涉及到土地利用的多方面、深层次问题。综观改革开放以来工业化和城市化发展的全面现实，我国城市化和工业化发展的加速，在城市规划、土地利用和产业发展方面，出现许多问题，最突出的有以下几点。1.城市建设用地和产业用地规模确定不科学，盲目占用耕地多年来，多数

3、地方政府借着“城市化加速发展”的推进，出于政绩考虑，在缺少科学评价和研究的基础上，孤立地提出了不一定完全符合当地经济发展需求的发展目标。多数城市区域缺乏整体规划，城市定位不明，片面强调规模的扩张，几乎所有的城市都孤立地确定了不切实际的城市规模扩张计划，城市之间相互攀比建设发展的规模。多数城市“摊大饼”的发展模式没有改观，在盲目追求城市规模和政绩的驱使下，普遍出现圈占耕地、甚至基本农田的现象，城市增量和存量建设用地利用效率和单位面积上产出率低下，实际上是土地资源的显著浪费，人为导致建设用地的紧张。1.2研究旳对象与方法1.2.1研究对象1.产业用地适宜性评价的基本内涵

4、国内学术研究领域对产业用地适宜性评价研究已经有较多的文献，早期联合国粮农组织对土地作为农用地有较为全面的研究，与之相对应，国内早在上个世纪五六十年代便已经有学者结合中国的实际，对土地作为农用地、种植不同种类农作物旳适宜性进行了大量的研究，涌现出了相当多的成果。但综观这些成果，在农业作为国民经济基础和主导地位的情况下，其意义十分突出。而今，在坚持耕地保护的前提下，推动工业化、城市化发展，就意味着城市发展的主导产业将随城市化的推进而不断演变，因此非常有必要研究土地作为非农产业用地的适宜性问题。实际上，自工业化和城市化全面推进以来，已经有不少学者开始研究一定地域范围内土地

5、作为建设用地的适宜性问题。但对于土地作为产业用地的适宜性评价的研究尚不多见，本研究作为该领域初步的系统性研究尝试，定义产业用地适宜性评价研究为，评价特定区域的土地作为现代城市产业发展用地的适宜程度；由于城市发展过程中产业门类不断增多，在研究中不可能穷尽一切产业，由于城市快速发展主要是人口集聚和产业集中，但考虑到城市产业对其发展载体建设用地基本自然条件和社会经济条件要求相同性和相近性，再结合土地集约利用的基本要求，我们将研究的对象集中于城市住宅产业用地、工业仓储用地（含物流用地）、商服等第三产业用地这三大类城市产业用地。2.研究对象范围的选择为了满足现实的需要，国内不

6、少学者对土地作为建设用地的适宜性问题己经进行了一些前期研究。刘贵利以城乡结合部的土地为研究对象，研究了城乡结合部土地作为建设用地的适宜性问题许嘉巍、刘惠清以长春市的全域为研究对象，运用GIS系统，总结了影响建设用地的因素，确定了建设用地适宜性的评价体系。2产业用地适宜性评价研究综述土地评价的目的是为土地资源规划和土地资源优化利用服务。无论是国内还是国外的相关研究，早期关于土地适宜性评价都主要涉及土地的适农性评价；随着城市化和工业化的发展，伴随着大量的土地由农用地转为非农用地，土地作为建设用地或产业用地的适宜性评价越来越受到重视。虽然，由于不同的国家和地区土地产权制度

7、存在差异，评价的驱动机制存在差异，但是在评价方法、评价范围、评价技术手段等方面，却存在趋同性。2.1国外关于产业用地适宜性评价的研究2.1.1国外的土地利用制度与产业用地适宜性评价1.国外的土地产权制度国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。永久业权是指将不动产物业权利与其所占土地权利合为一体的土地权利设置形式。当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有，但是鉴于土地资源的稀缺性，即使是在土地私有制为主的国家，虽然土地利用以私人主体的决策为主，但是通过规划以法定形式对土地利用进行规制也是各国和各地区的共同点。国外土地租借权分为两种：一种是有年