原创土地征收调研报告

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1、原创土地征收调研报告原创土地征收调研报告当前，推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略，新型城镇化建设走在了前列。在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更

2、好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。一、宏观视角：制度构建一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法［2005］行他字第5号）中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们

3、建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区（市）补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和

4、征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行

5、协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定（包括对是否符合公共利益进行认定）、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。二、微观视角：对策设计（一）切实做好宅基地使用权补偿工作在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿

6、之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。（二）确保补偿和评估标准公平合理1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿；同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、

7、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。2、应充分尊重村（居）民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村（居）民的居住水平。（三）进一步完善房屋评估程序《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程

8、序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上