创新与可持续发展

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1、昌建地产培训课件创新、传承与逆市发展宋延庆2011-11-21©REMC-2011思考两个问题1、万科上半年的净利润接近30亿，同比增长5.9%，而656.5亿的销售额与去年同期的367.7亿元相比，增长率高达78.6%。如果再进一步拉长时间轴，我们更会发现，过去六年里，万科销售额增长了10倍多，而净利润只增长了6倍。恒大上半年实现销售额423.2亿元，净利润高达58.2亿元，同比增长132.8%。可见，万科依然没有实现销售额和利润的同步增长，也表明万科由“规模速度”向“质量效益”增长模式的转变还未见任何起色。仅就净利润而言，万科甚至比不上一个小企业的小项目，比不上SOHO中国一个楼。——

2、被业内广泛推崇的快速周转模式是否不可持续？2、事实证明，过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、股东不和、管理失控等内因；过去所有预言“将有一批开发商倒闭”的预言也都落空了。——是否大多数人都低估了开发商的抗击打能力？内容提要一、市场形势和企业竞争格局的变化1、最可能的调控结果2、忘记该忘的，做好该做的二、本质、境界和核心竞争力三、战略突破和可持续发展战略四、创新、传承和企业精神一、市场形势和企业竞争格局的变化我们面临着一个前所未有的市场，各种因素在其中复杂对冲着。“史上最严厉调控”已历时整整一年半。在“三限”和“双轨制”政策影响下，房地产市场形势已经发生了

3、重大变化。1、最可能的调控结果最可能的结果之一：尽管在调控方向、目的存在偏差，在具体方式上也非治本之策，但“强压”态势极有可能延续下去（调控常态化），这足以使一部分企业被洗牌出局。原因1、调控目的：孰轻孰重，为何转向不知道你是否注意到：——“两会”期间，某国家领导人说“要大力发展经济适用房、廉租房等保障房”，后来变成了“公租房、廉租房”——后来，保障房又变成了保障性安居工程——《2011年住房供地计划》中将中小套型商品房、限价商品房也纳入了保障性安居工程供地范围，由此得出了78.6%的供地比。——本月之前的调控目的是“坚决遏制房价快速上涨”。当看到房价有所回落后，现在又增加了一句“促进房价

4、合理回归”。从美国债务协议，到中国房市调控，国家利益中无不裹挟着政治家的个人利益。但政治家将个人声誉和执政遗产以民生的名义实施时，大棒就落在了房地产的头上，哪怕是拟市场化。原因2、调控方式：逆市场化的政策安排1998年我国开始住房改革，拉开了房地产市场化的序幕；2002年7月1日，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（71号令）中，第一次明确房地产成为国民经济支柱产业。2004年，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始真正走向市场化。但是，在后房地产市场百花齐放后，以央行121号文（关于进一步加强房地产信

5、贷业务管理的通知）标志，也开始了时至今日的房地产市场调控。这期间，国八条、新国八条，国十一条等始终没有间断过。2008年“救市”也极具计划色彩。这一轮的“史上最严厉调控”，更是不惜以监察、约谈、问责等行政手段。这期间，煤电油运甚至方便面、洗发水等都回到了价格管制时代。结果是：丧失了“根本之策”时机，深层次矛盾越来越多，改革的代价越来越高！更可怕的是，更大的错误正在发生……以“土地财政”为例：“土地财政”是导致房价上涨的主因之一。中央和地方财权、事权不对等是导致“土地财政”的主因之一。由于中央加大房地产调控力度，各地出让金收入纷纷下滑（上半年，北京土地收入688.9亿元，同比下降17.8%。

6、海南2010年土地收入240亿元，2011年计划收入303亿元，上半年近完成79亿元）。在这种情况下，不扩大地方增值税分成比重（目前增值税的75%及所得税的50%归中央所有），比培养地方主体税种（如物业税），却要充分土地出让金：——“1号文件”提出10%出让金收益用于农田水利建设。并计划，——出让金收益的10%用于教育投入；——出让金收益的10%用于保障房建设。可以看出，中央对土地出让金是寄予厚望的，把其视为堵住财政“窟窿”的良方。因为土地出让金承载了越来越多的功能——被绑架了，最终结局只能是固化并恶化“土地财政”！——应对土地出让金的用途进行法律限制，而不是去扩展，要反馈到土地开发和保障

7、房建设上，要设立类似香港的土地收益基金，而不是“寅吃卯粮”。原因3、被忽视的四重阻力目前的房地产市场之所以呈现胶着状态，除了调控目的、调控方式有待改进外，还有四重被忽视的阻力：（1）开发商的抗击打能力（2）地方政府视房价为“名片”（3）中央政府对房价下降的结果估测不准（4）政府官员参股地方中小企业的比例很大何为房地产市场的“根本之策”？◎建立土地使用预申请和保证金制度◎将4月1日开发实施的土地开发脱钩制度落到实处，实现土