成全机构杭州东部国际商务中心项目发展顾问

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1、杭州东部国际商务中心——发展顾问提案前言在贵司提供相关工作要求及项目资料的背景下，结合项目目前的发展阶段，提出对本项目初步的认识和理解。提案内容主要以《综合顾问竞标邀请书》中项目发展顾问技术标要求部分所提出的要求为准，若有后续合作的机会，相关内容将进行进一步的完善和补充。目录区位理解项目理解市场简析初步定位营销策略Dep1区位理解杭州经济技术开发区（下沙）概况下沙新城规划开发区概况背景：杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。定位：国际先进制造业基地，新世纪大学城，花园式生态型城市

2、副中心。规划：下沙新城规划2010年将达到40万人口，2020年总人口达到50-60万，其中大学城12-13万人。结构：中心城区主要由杭州经济技术开发区、下沙街道和下沙高教园区三个部分组成。工业园区内已入驻的外资企业388家，内资工业企业223家，世界著名企业和跨国公司50余家（列入全球500强的企业22家）。高教园区规划面积10.91平方公里，总投资86亿元人民币，总建筑面积481.3万平方米，安排15所理工类、综合类为主的高等院校，分别布置在东、西两区（其中西区6所，东区8所）。目前有在校大学生10.8万人。未来行政中心、商贸中心、居住中心；常住人口2万，外来人口8.5万；

3、2006年实现GDP为12.5亿；2006年社会消费品零售总额92397万元；2006年人均收入12551元。发展现状片区规划一心——新城中心（规划中）；三居住组团——沿江居住区、启动区居住区、新城中心居住区；商贸区——一心、二副、二街杭州地铁下沙线路示意地铁规划2010年通车，下沙片区7个站点，其中新城中心区设有三个站点。中心区规划混合CBD居住行政商业商务休闲居住人口10万建成时间2015年布局结构：双核双轴七片八廊道路交通：三横四纵地铁：三个站台下沙未来城市组团核心，地铁的建设使用，将是区块发展的催化剂！区位初识经过十余年的发展，已经成为杭州重要的经济、教育中心，并且是杭

4、州三大外围城市组团中，与主城联系最为紧密的外围城市组团；下沙经济以第二产业为主，第三产业产业比重非常低；高教园区已经发展成型，但还未形成人文、知识经济等社会效益；下沙中心城区整体建设启动在即；杭州地铁一号线建设将促进整个下沙组团的发展。Dep2项目理解地块分析用地价值分析用地区位地块位于杭州城市东部的杭州经济技术开发区下沙新城核心位置；东靠下沙大学城、南邻下沙经济技术开发区产业园、西靠下沙新区核心区、北与开发区北产业区相对。用地条件地块地形方正，呈规则四边行，东西跨度217米至234米，南北跨度255至268米。方正的地形有利于后期的规划建设。地块用地面积59296平方米，容积

5、率为2.53，建筑面积为150018.88平方米，其中30000平方米为下沙行政中心，余下用地部分为商务办公。地块南侧有跨度55至75米的城市绿化广场，可与地块南侧行政中心成为城市中心公共活动区。周边规划地块位置东：大型住区南：新城中心景观西：公建中心北：城市绿地地块位置片区与城市两条快速城市干道——30分钟进城；地铁1号线2010年通车——进城20分钟；空间距离的拉近，城市东扩的战略，下沙最有可能融入杭州主城区。地块与片区地块沿新业北路北行不足1000米，就能接驳下沙连接杭州主城干道德胜快速路。南侧为新城中心区东西干道，西南侧为地铁中心站站点。处于处于住区与行政区、商业区的交

6、汇处。交通条件的改善，将使外围组团与城市中心的空间距离大大拉近。用地环境东侧为30米的道路退让绿化带，可以形成丰富的城市景观；南侧结合待建的下沙行政中心，已经规划了占地20亩以上的大型市政绿地广场；西侧沿自然水系，已规划了游憩集会广场用地，能够提供大面积开阔的景观带。而北侧也规划了大型的城市绿地。拥有绝对稀缺的绿化景观资源，与城市保持了适度的空间距离。周边配套新城中心区还处于规划阶段，地块周边目前基本没有商务服务配套设施。用地理解处于城市最具发展潜力的外围组团核心区域；用地方正，便于后期规划建设；目前地块所在区域还处于规划阶段，现状为自然村落；交通条件优越，通达性好，能够迅速的

7、接驳入高速公路网、城市快速干道、城市轨道交通。周边区块规划功能复杂，商、住、行政、景观等多种功能区块汇聚。随着地铁的建设，东侧居住区项目将率先启动。Dep3市场简析市场供应分析城区写字楼市场分析区域市场分析竞争个案分析五大板块新增供应量；至少在100万方以上；钱江新城新增供应量：至少在350万方以上；滨江区新增供应量：至少在60万方以上。总体供求供：以百万计的数量级求：不足百万的年去化量在售及潜在供应28个在售项目，在售面积58.56万平方米，存量24.5万平方米，总体销售率70.5%;在售