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1、封闭式小区商业建筑模式及应用浅析摘要:本文分析了封闭式小区商业建筑模式与商业项目、服务范围、经营方式等方面要求的关系及应用规律,强调其规划布局应遵循便利性、相对独立性、开放性、和谐性原则,开发建设的规模必须与小区住宅规模、目标客户的定位及商圈辐射范围相匹配。 关键词:封闭式小区;商业;建筑模式;开发规模 Abstract:Thispaperanalyzestherelationsercialarchitecturalmodelandmercialproject,rangeofservice,
2、modesofbusinessoperationrequest,itsplanlayoutshouldfolloentconstructionscalemustmatcherlocalizationandbusinesscircleradiationscope. Keyunity;mercial;architecturalmodel;developmentscale 封闭式小区作为住房商品化政策激发出来的全新社区形态,对楼市竞争力的追求使之趋向于构建自成体系并相对独立于城市公共空间的区域
3、化生活方式,按其价位高低提出了景观、配套商业与公共服务不同等级的市场标准。其商业建筑以有条件开放传达了居住空间与城市的对立融合关系,不仅实现本身的生活服务功能,同时作为一种投资工具,满足资本回报的要求。 本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及开发应用实例的考察,分析其作为一种商业形态所具有的特殊性,在商业业态、服务范围、经营方式等方面的要求及其对环境的相互影响,在选址、规模控制方面找到科学、合理的解决方案。 1功能、经营特点与主要问题 封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务
4、对象的属地型商业建筑形态,其功能以满足居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮需求为主,并根据社区规模、人群特点进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体配置有:购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等(图1、图2)。 在我国住房体制改革之后,由专业的房地产开发商投资,与封闭式住宅小区同时规划建造配套开发的商业建筑,具有统一开发、集中管理、分散经营的特征,体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL、特色
5、步行街的商业形态,具有很强的地域性,经营特点体现在侧重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、需求依赖性等方面。 从目前已建成的许多小区配套商业建筑来看,面临的主要问题有: (1)缺乏比较完善的商业整体规划,统筹协调、互补相容不够; (2)商业规模偏大,出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象; (3)商业布局没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系,不能充分满足商家使用功能,造成了商家经营与居民日常生活之间矛盾。 2封闭式小区商业建筑模式 以物业主体集散程度、所处位置及辐射范
6、围不同,封闭式小区商业建筑主要表现为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非完全分离开来,有相当一部分项目是多种形式的组合。 2.1住宅底商模式 住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层从事零售商业和服务业,是房地产开发与零售业相结合的一种商业模式。 住宅底层商铺通常设于单元式和板式小高层住宅的底层,临城市道路和小区内部道路线性布置,或以休闲广场为中心集中布置,以服务于本地居民的小型零售商业为主(图3)。其优点在于:各商铺的面积普遍较小,经营成本和风险较低,符合长沙市民的消费习惯,综
7、合投资回报率较高,因此在长沙的各类商业地产项目中,最受个体投资者和经营者的青睐。其缺点在于:住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制,开间和形状均不规整,开发商争取最大限度的经济利益,一般将其划分为小开间、大进深的狭长商铺分别出售,空间形式不利于商业经营;由于商业经营容易对楼上住户造成多方面的干扰,影响社区和谐,如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不宜设在住宅底层商铺之中。 住宅底商要求层高最低3.5m,层数不超过2层,面宽和进深之比以1:2为宜,一般不低于1:3。外立面要求预留商家招牌的设置位置(图4
8、)。 受用地条件限制,许多90年代后期以来在长沙市老城区建造的多层及小高层封闭式小区常采用住宅底商的形式,一般在住宅组团沿街部分设置,与住宅部分内外分界明确,最大限度降低对组团内部环境的影响。例如:白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺,层高为3.6m,内部柱网尚显规整(图5)。 2.2社区商业街模式 社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分为带状式和环型组团式商业街。
