城镇房地产融资模式简析

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1、城镇房地产融资模式简析融资模式设计计划结构风险成本程序编制项目的资金筹措计划方案某新建公司投资项目资金来源计划表序号资金来源金额融资条件融资可信程度1资本金2800万元1.1股东A股本投资1700万元公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元公司预计2债务资金6820万元资金结构分析资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。

2、而对于提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期限的配比。融资风险分析项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。出资能力风险及出资吸引力预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当

3、初的贷款承诺。考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。项目的再融资能力项目实施过程中会出现许多风险，项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。项目融资预算的松紧程度项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过

4、于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。利率及汇率风险国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，

5、当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。融资成本资金成本=资金占用成本+筹资费用资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等融资的运作程序房地产融资总体概括房地产企业融资内部融资外部融资现金其他速动资产应收账款预收款股权性融资债务性融资股权融资合作开发融资房地产投资信托首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加直接债务融资间接债务融资工程承包融资租赁融资回租回买银行贷款其他金融机构贷款夹层融资企业债务出

6、租房地产承租房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司房地产融资的１８条渠道渠道内容1企业内部融资抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2上市融资股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3房地产抵押贷款房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信

7、用记录；4房地产委托贷款房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资信托。5向其他金融机构融资。房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6抵押贷款证券化ABS金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担

8、保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7短期融资