房地产评估成本之定义及方法概述

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1、房地产评估成本之定义及方法概述-->第1章绪论1.1房地产估价成本法的发展背景房地产估价是涉及现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、拆迁补偿、保险、课税、作价入股、资产证明以及房地产纠纷处理等经济中具有重要地位和重大影响的产业。和某些发达国家进行比较，我国房地产行业根基薄弱，因为1956年国家施行对资本主义工商业的改革，是我国房地产业出现了退步，住宅项目都由国家建设改造，最后作为给员工福利，这样，反映不出居民对住房的需求，使得住宅无法满足居民需求。1980年人均房屋面积只有3.6平方米，这和我们理想中的要求相去甚远。1992年经过市场经济

2、的改革，房地产产业成为推动我国经济发展的重要支柱，1998年后，房地产产业也随着经济发展的大潮有了迅猛发展。目前，我国房地产业快速发展，己经成为国民经济中具有重大地位的产业。而随着房地产产业的发展，其中涉及资本运作的房地产价值评估的实际作用也是不断增强，而作为房地产估价三大方法之一的成本法，则具有相当大的地位，受到越来越多的研究者和市场从业人员的研究和关注。.........................1.2房地产估价成本法的研究口的意义房地产的概念可分为广义和狭义两个层面。广义层面概念涉及范围面最广、最普遍也最适合我国的国情。其中该定义是

3、指包括土地、建筑物以及一些与建筑物相关的附属品，以及一些关于建筑物在物权方面所面临的利益和权力等。房地产在广义层面上是指不仅包括狭义方面所涉及到的内容，它还包括了一些自然资源，比如水资源、矿藏资源等等，以及包含所有资源的权力和利益等。房地产是一个综合性的学科，涉及面广。本文从房地产的概念将其归纳为以下几方面属性:第一个方面，房地产拥有自然属性，建筑物和土地权是组成房地产最基本的组成部分;第二个方面，房地产拥有法律属性，房地产本身受国家的法律保护，并拥有产权，产权性是指有权拥有并占有特定的房地权产;第三个方面，除了前两方面提到的自然属性和法律属性

4、外，房地产还拥有经济属，也可以说是具有财产性。房地产的拥有者可以通过一些经营方式将房地产作为一种生产要素最终获取一定的经济利益。从以上三方面属性分类的归纳可以清晰的将房地产概念分为三个内涵，即物质内涵、产权内涵和财产内涵;分别对应了房地产的三方面属性，即房地产自然属性、法律属性以及经济属性，图1.1示出了房地产概念属性分类的结构示意图。.........................第2章房地产估价成本法的概念及限制条件2.1成本法的基本概念在对房地产领域进行估价时，我们会有一个估价点进行参考，成本法就是在这的新建价格和折旧，然后把重新调整的

5、价格除去折旧后的余下资本当做估价点在估价时正确的手段。我们研究的成本法和普通的成本法不相同，也区别于会计中的成本概念，关于和会计成本的比较，我们会在后面给出具体分析。我们平时所说的定义是生产卖出时的花销，这里涵盖了人力、财力，花费的金钱和垫付金钱的成本，在估价时我们定义的成本是真正的成本，是要付出代价和付出报酬的，同时是我们获得的最后金钱，这样成本法不作为评价标准，是其他价格组成每个花费的价格，我们对他需要进行分析。会计中的成本是会计账目上记载的建造时发生的历史成本。在成本法中，我们指的成本是估价时点的成本，同时是社会平均成本，他可能会高于，也

6、可能会低于，也可能会等于某些房地产开发商在开发过程中所产生的实际成本。2.2成本法的理论依据成本法的理论基础是替换原理和成产费用价值论。从生产费用理论上说，商品的价格依靠其生产所花销的必须支付费用。房地产的价格或价值也和他所要花费的必要费用相关，估价时，大家可以用分析计算的方法求出成本源头求得房地产价值。这样，成本法有了他的理论基础，也就是成产费用价值论。我们也可以从卖方的角度来分析成本法的核心，如果你想买房地产，作为谨慎者不会支付超出有相同性价比的房地产，如果作为建造者，明智的选择是不用超出有相同性价比的房地产购买房屋，这样们使用成本法估价时

7、，必然用到了替代原理进行比较，只有比较多个房地产的价格成本，才会使我们的估价准确即时。我们在估价时，往往需要一个标准，那就是在估价时点完成房地产的消费产生必要成本。..........................第3章房地产成本法各..........................113.1房地产估价成本法参数...............................113.1.1房地产价格构成..................................113.1.2房地产估价成本法参.....................

8、.............123.1.3房地产估价成本法............................133.1.4小结..........