不动产预售及其内置违约权和弃建权

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1、不动产预售及其内置违约权和弃建权陈淑娴(纽约市立大学巴鲁克分校)王　诃(纽约市立大学巴鲁克分校)杨靖(加利福尼亚州立大学富乐敦分校)不动产预售背景介绍竣工(或开工)前销售分期付款内置双重互冲期权:买方违约权，开发方弃建权盛行于亚洲，渐盛于美加研究文献视不动产预售为期货交易:ChangandWard(1993),Wang,etal(2000),Hua,ChangandHsieh(2001),Wong,etal(2006),Edelstein,LiuandWu(2008)视不动产预售为期权交易(主要围绕买方违约权)Lai,WangandZhou(2004),

2、Chan,FangandYang(2008),Buttimer,ClarkandOtt(2008)本文贡献首次专门研究开发商放弃建造已预售的不动产项目的权利，及相关的建筑成本风险。揭示“赶末班车”并非在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。本理论模型的主要特征一个开发商和一个买家交易于一项房产现货价,建筑成本现货价和建筑成本未知直到t=1双步建造，首步始于t=0,次步始于t=1零利率四项主要决策t=0时:开发商决定销售方式，预售或现售；若选择预售，则还需决定预售价格。t=0时:买方选择从预售市场还是现货市

3、场购入不动产；若选择预售，则立即付给开发商定金。t=1时:开发商决定是否放弃所建的项目（即停建）。t=1时:若已接受预售合同，买方决定是否按约偿付剩余价款。决策流程信息流和现金流t=1时:买方之是否违约的决定现货价转折点预售:现售:建筑成本转折点之二建筑成本转折点之一t=1时:开发商之是否停建的决定预售价的约束条件t=0时:买方之购买途径的决定t=0时:开发商之销售方式及定价的决定理论2(均衡点结果)在均衡点,无买方违约风险时的最优预售合同价为最优预售合同价比现货价的期望值小，即买方购买成本的期望值在任何情况下都相同，即，理论3（预售价格的变量分析)最佳

4、预售价随建筑成本期望值，建筑成本风险或定金比例的增加而减少，而现货-预售的价差随这些变量的增加而增加。最佳预售价还随现货价的增加而增加。结论当建筑成本变动很大时，购买预售之不动产者应降低定金比例，以减化开发商的弃建风险。开发商的弃建权被定价于预售价内，致使预售价在不考虑买方违约权时应小于现货价。“赶末班车”未必是在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。本课题可能的延伸研究方向多个买家和多个开发商。买方违约权不容忽视的淡季。生产成本和交易资产价格随机变化时的期货定价。收入和成本随机变化时的多步项目的合同问题

5、。