浅谈建筑施工企业与房产开发企业财务管理的差异性

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1、浅谈建筑施工企业与房产开发企业财务管理的差异性摘要：笔者日常接触企业中，有不少从建筑施工企业向房地产开发企业转型。这些企业的管理者认为房产开发公司无非是建设房子，然后销售。在拿到土地后，按对施工业务管理方式，管理房地产业务。等到房子卖完，开始清算土地增值税、企业所得税时，才发现税款占到利润的大半。后悔前期不关心建筑施工企业与房产开发企业的差异。确实，建筑施工企业转型为房地产开发企业，在项目建设管理上存在优势。但若不了解两个行业差异，则会给企业的经营发展带来巨大风险。中国3/vie　　关键词：建筑施工企业房产开发企业财务管理差异性　　一、经营对象　　

2、建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。　　建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。　　与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。　　举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。　　项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档

3、次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。　　为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。　　二、上下游企业　　建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。　　房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售代理公司、物业公司、

4、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。　　三、行业特点　　房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还

5、是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。　　而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。　　四、纳税主体　　由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，

6、日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。　　在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。　　由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房�a开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。　　五

7、、适用税收征管文件　　房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。　　而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。　　六、税种与税负　　建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比

8、建筑施工企业多了个土地增值税。　　土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、