全面房地产基础知识培训教程

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1、房地产基本知识主讲人：王继伟------毛泽东语自信人生二百年会当击水三千里！第一部分房地产专业术语------之概念篇房地产的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；房地产又称不动产或物业；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产业的概念是指从事房地产开发、经营、管理的行业；根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它

2、包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等‘房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产市场的概念房地产市场分狭义和广义的两类；狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动；房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场：又称土地一级

3、市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场；房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使

4、用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；房地产交易的概念城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁；其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；商品房的概念商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋；它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借

5、危房”；1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房；从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等；经济适用房的概念是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定；住宅的概念是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人

6、防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；成套住宅的概念是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋；住宅按套统计：两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计；单元式住宅的概念单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房；公寓式住宅的概念公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的；公寓是住宅一般建筑在大城市

7、里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用；花园式住宅的概念花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买；跃层式住宅的概念跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起

8、居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接；优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小；复式住宅的概念复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的