保利集团房地产项目总经理培训讲义房地产项目资金

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1、3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法保利集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在

2、企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资

3、金管理具有重要作用资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企

4、业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。上述政策都是

5、从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在

6、企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ房地产开发项目的资金平衡计划X公司XX年资金平衡计划表项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合　计资金盈缺编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金

7、平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一