店铺选址及洽谈规范.doc

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1、店铺选址及谈判管理制度本规范试用于专卖店店面选址及租店谈判。一、店铺选址要求（一）周边商店群周边店铺经营类型对该店铺的经营有重大影响，一般可分为互补型、互斥型及竞争店3种。若为互补型或竞争型，可依据其他条件进一步考察，若为互斥店则坚决不选。1、互补店珠宝店、美发院、超级市场、百货公司、精品店、女鞋店、服装店、婚纱摄影店、美容、塑身沙龙、面包店等2、互斥店轮胎行、货运行、汽机车修理店、电脑维修等。3、竞争店化妆品专营店、化妆品品牌专卖店等（二）地点1、主要干道交会点2、上、下班回定之主要街道和方向3、人潮走向之咽喉

2、地段4、主要转运公车站牌附近5、商圈人流重要集会点（三）租金1、以占预估营业额之（）为最佳2、以占预估营业额之（）为最限二、店铺立地要素（一）营业面积1、至少（）平方米2、格局方正，勿外宽内窄3、店内高度不宜太低，以免妨碍空调装璜4、店内梁柱不可影响人流动线（二）店面宽度店面宽度不少于（）米（三）便利性1、同一商圈内以半径（）米，为其设店基数2、人口密度高之地带以（）人口为设基数3、注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁路（四）房屋使用类别1、目前之房屋使用类别2、水电型态之现状三、租店洽谈（一）如何找出房东1、

3、直接拜访l以电话约定洽谈l洽询房东其租店之意向2、间接拜访询问对象：邻居、大厦管理员、书报摊、路边摊、房屋中介（二）房东洽谈及应对方法1.目前承租之状况(1)原承租人承租很久与房东建立不错的感情A.提高租金B.说服加盟C.说明租予公司的益处(2)租约未到A.询问何时到期B.原承租金额租予公司(3)自已经营:邀请加盟(4)无租赁合同(与房客)A.请房东与房客复位合同B.充当房东法律顾问，替其解决问题2.确定房东有意出租意念之谈判(1)谈判前注意事项A.确定能否供用B.可从房东取得房屋结构设计面图C.先行访价，了解当

4、地房地行情及平均租金D.了解房东从事之行业及兴趣以建立共识以利谈判气氛E.确认房屋使用执照使用区分及房屋所有权人F.水电收据凭单考虑是否可以申请用电(2)谈判内容及技巧A.租金a)原则由房东先开价，再回公司与主管根据当地行情，协调合理租金再做第二次谈判<切勿先行开价>b)合理租金之判断c)根据市场调查报告书，评估该店损益平衡点，拟出合理租金d)向房东陈述公司的经营理念，借机会提出我方希望承租价格，视其反应，另行拜访，此阶段可能需要花费洽谈次数较多(注意保持坚定意志力，不易受动摇，不急着想要取得之欲望让对方洞悉)e

5、)观察房东有无降低的可能性，如有可能则继续坚持杀价，但保持良好气氛f)若房东坚持价格，则须与主管协调租金上下限，以利与房东谈判，并吸引其有再谈判机会B.租期a)应先坚持公司初约五年之原则(可分析公司投资装璜需五年回收之立场b)如果房东坚不让步时，可斟酌洽谈4年或3年c)房东考虑将来自已收回经营，公司可同意其加盟d)租约之谈判于租约未到期前三个月事与房东洽谈C.租金之调整a)原则上3年合约坚持不调整b)5年合约可考虑第4年起调整或分2次调整c)调整之金额尽量以确定之金额书写，避免以百分比或物价指数调整以免产生日后之

6、困扰D.押租金(保证金)a)一般以3个月，最多不能超过6个月租金为原则b)租赁期间，押金不调整为原则E.租金支付方式c)月缴:1年份12张支票(即月付)d)季缴:1年份4张支票(即季付)e)半年缴:1年份2张支票(即半年付)最好无押金f)年缴:1年份1张支票(即一年付)一定无押金三、签约内容及注意事项1.签约内容(1)房屋所得税、印花税应由房东负责(2)租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容<最好拍照留底>(3)房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书<以防违约，切记需

7、与签立合约同时办理>(4)其它特殊条文,应先经公司主管及法务同意后始可签立2.过程注意事项(1)签约阶段有下几点必须注意:l注明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域l金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。l物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以

8、及日后可能发生的问题，详细记载于合同书中。l何时申请移转登记:租借时，要清楚注明合同的起契期间。l何时解除合同:必须具体规定解除合同时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。l须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。l注明店改装时须办理的手续。(2)原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需公证，则要求公证费由房东自付(3)公证所需文件A.公司方面a.公证