旧城改造项目要点

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1、旧城改造项目要点一、几个关键名词1.拆迁成本：拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。2.定向摘牌：拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。4.丈量、确权：对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、 违建面积、 附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属 (集体、个

2、人、国家)（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、 政府部门的三方确认，备案， 作为拆迁赔偿依据。5.村民股份公司：村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。1.实物：实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。2.货币

3、：货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。3.实物为主货币为辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。4.货币为主实物为辅：货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。三、拆赔模式1.完全市场化拆赔式:市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:采取不界定建房时间的方式，由政

4、府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一:完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二: 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。5.完全政策拆赔: 若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，

5、西部城市)备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如

6、果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。四、拆赔比“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。项目拆赔比框架结构房1:1.2混合结构房1:1砖木结构房1:0.85简易结构房1:0.6五、拆迁补偿在实践中的细节1.赔偿方式1）阶梯式的拆赔比以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以 下按照全产权

7、置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最佳方式。)2）首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理 。2.鼓励搬迁1）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2）在政府政策中也有规定鼓励搬

8、迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)3.安抚村民1）居民组建物管公司：居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。2）商铺返还：低层可以做商铺，返利给居 民，统一管理 、统一经营 ，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。4.以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合

9、章、违章不区分有其深层次原因。六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点1）违章私房普遍:2）产权关系混乱:3）面积超标严重:4）建筑强度大:5）业主来源复杂:6）建房形式多样:2.设定拆赔方案的关键1）查帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!2）确权:确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作