房地产估价师考试案例分析常见错误88例

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1、案例分析常见错误88例案例（一）报告书结构方面的错误;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ1．报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ2．报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ3．估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日

2、。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ4．报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ5．如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ6．如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准

3、改变了用途，或者假设有合法产权。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ7．估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ1）缺少房地产权益状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；;³ÒE½ÅXwww.pgjs

4、w.cnº5x xÀg}ÅZ3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ4）区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ8．缺少市场背景分析；市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。;³

5、ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ9．缺最高最佳使用分析;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ10．选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法；，有收益的应当优先选用收益法；抵押的优先成本法，拆迁的用市场法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；在建工程用假设开发法成本法等。）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ11．未说明每种估价方法的定义、步骤;³Ò

6、E½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ12．如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ13．抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ14．保险评估不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ15．划拨方式取得的土地使用权抵押

7、要扣除出让金。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ16．拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在报告书附近中提供未拖欠工程款的证明。）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ17．再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ18．投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。评估投资价值时，要扣除所得税。;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº

8、5x xÀg}ÅZ19．拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ20．拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；;³ÒE½ÅXwww.pgjsw.cnº5x xÀg}ÅZ21．法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。;³ÒE½ÅXwww.pgjs