土地一级开发审计及相关知识

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1、2021/7/4土地一级开发审计内容及相关知识RelevantKnowledgePoints&AuditDetailsofPrimaryLandDevelopment北京泛华国金工程咨询有限公司www.pgecc.com泛华咨询Pan-ChinaConsultant2016年7月2021/7/4第一部分常规知识2021/7/41.实施基本流程2021/7/42.土地一级开发的基本内容土地一级开发实际就是“生地”变“熟地”的过程（将土体开发成可收状态），主要包括：人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、平整及市政配套设施的建设（七通一平）（包括可纳入一级开发成本的回迁房、

2、区域景观及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%（真正的BT项目）项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接委托的具有房地产开发资质的大型国有企业2021/7/43.“三定三限三结”合具体含义（源于奥运工程建设期间）基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程）、项目的特殊性，特别是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策2021/7/41.定性：此类定向

3、安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。3.1“三定”具体内容2021/7/41.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定，执行“90/70”的相关标准；2.限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（

4、居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。3.2“三限”具体内容2021/7/43.3三结合具体内容1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。2021/7/44.土地储备（一级开发）成本构成总计

5、有9项费用构成。具体为：前期费用；征地补偿及相关税费；收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用；市政基础设施建设费；财务费用；利润或管理费；两税两费（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%）；其它费用；审计费等。2021/7/44.1前期费用主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其它可以计入土地一级开发成本的费用。主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、规定、协议约定（后面简单介绍）。2021/7/44.1.1前期费取费的相关依据1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施

6、方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2021/7/42、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局

7、联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。（管线综合、规划综合）2021/7/43、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号