新疆昌吉项目产品策划方案.doc

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1、新疆昌吉项目产品策划方案第一部分回顾篇一、项目市场定位昌吉首席知性风情社区二、项目目标客户定位城市中产阶层三、项目形象定位中产的知性居住观四、项目开发理念新人文地产——用思想建筑，用文化造城——五、项目案名六、项目整体规划构想69华洋众立凌峻.中国舍得态度，纯中高层住宅规划第二部分项目产品规划设计理念与形象一、项目产品规划设计理念a)细节优化品质b)人文符号延伸c)邻里关系重建d)小众环境营造e)PARTY意识形成1、细节优化品质大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来

2、提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。2、人文符号延伸人文精神和人文体验是目标群体崇尚的目标，他们的生活处处带有文化的标签，带有人文的烙印。只有在项目整体规划中赋予人文精神，并在规划与建筑细节上处处体现出特有的人文符号，预留人文场景，才能够塑造一个真正与目标群体产生共鸣的品质化人文社区。3、邻里关系重建产品规划必须重新审视现代都市社会中缺失的守望相助的邻里关系、冷漠的人际情感，围绕和谐邻

3、里社区愿景来塑造空间，增加邻里交往的可能空间，塑造社区的和谐、安全与归属感。在空中邻里庭院，楼上楼下，左邻右里，其乐融融。69华洋众立凌峻.中国4、小众环境营造忽视小众环境的营造，是多数大楼盘共同的缺陷。在社区以外，所有人都在大众化的环境里进行生活，人与人相互不认识，相互提防，缺少安全感和归属感。而社区则应该在家庭的小众环境及邻里的小众环境等上提供更多的便利空间。5、PARTY意识形成项目的目标群体是一群社交型的人，他们喜欢与有同等地位、同样收入和有共同爱好的人一同交往、聚会，举办沙龙。甚至家里也是

4、沙龙的经常举办之地。因此无论是会所、泛会所还是家庭的公共区域，都应该为城市中产阶层的PARTY需求提供场所。二、项目产品形象通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图：定位生活生活风格人文的、精致的、舒适的、亲切的休闲目的地文化、教育、便利、娱乐、休闲柔软水景蜿蜒的水系与不同的水体验开放建筑一揽无余的视野肌理多样与人性凝聚力人群的集结居住的场所、休闲的空间以人为本尺度感形象整体性整体形象项目的识别性多样性体验感丰富的内容传承性经典、永恒

5、建筑立面……人文感文化、关怀风格、户型、物业管理……69华洋众立凌峻.中国景观区绿化区住宅区会所区软件体系天然景观建筑景观创造景观内部绿化外部绿化户型设计建筑风格泛会所知识会所森林公园、别墅区景观建筑与园林的融合水系、中心园林、小品园林示范区人文主题园林英伦风尚风格更多增值空间前期作为营销中心，后期作为会所人文半开放交流平台物业服务社区文化基本服务+特色服务社区文化建设——行为规范等……三、项目产品体系构筑69华洋众立凌峻.中国第三部分项目整体规划布局一、项目建筑类型研究（一）项目容积率与经济测算分

6、析根据已提交的《项目定位及开发战略报告》及不同容积率的财务分析，通过对比如下：项目方案一（2.0）方案二（2.5）方案三（3.0）组合方案一（2.5）组合方案二（3.0）土地成本（万元）61806180618061806180建安工程费用（万元）14897212812793121487.37527072其他开发费用（万元）787410013122141008512200税费（万元）39685220647953356574总投资（万元）3291942694528054308752026自有资金（万元）

7、1039711124123251049011143销售收入（万元）3917051547639925268764940税后利润（万元）6251885311187960012915投资利润率19.0%20.7%21.2%22.3%24.8%自有资金利润率60.1%79.6%90.8%91.5%115.9%内部收益率23.4%25.1%28.4%33.4%34.5%项目净现值（Ic=8%)32594866614158027851分析：n从组合方案来看，方案二与方案一相比，虽然总投资增加约9000万，但实际

8、启动资金仅增加约650万，但利润值增加约3314万。n在各项财务指标上组合方案二均更具可行性，其开发风险更低。（二）项目建筑高度分析69华洋众立凌峻.中国项目总建筑高度为不高于65米，换算成建筑层高约为22层，从建安成本的角度考虑，18+1层以上建筑类型有较大的差异，一方面是电梯费用的增加，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加50元/㎡，另一方面因为消防要求及建筑高度不同导致基础埋深、基础及建筑加固程度、防火等级的提升，建安成本将不同程度提高，公摊也相对应提