新天地花城策划.doc

《新天地花城策划.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、新天地花城项目营销策划★市 场 篇 一、南京市房地产市场总体分析 南京历经十朝都会，文化底蕴深厚。南京下辖十一区两县，是长江三角洲经济核心区重要城市和长 江流域四大中心城市之一，区位优势突出。南京教育、科研发达，目前拥有各类高等院校48所，各 类自然科学研究和研发机构571家。南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药 5大支柱产业为主导，成为华东地区重要的综合性工业基地。南京金融商贸兴盛，初步形成了大商业、 大流通、大市场的格局。 1、宏观经济环境 南京经济整体运行状况良好。以2002年为例，南京国民生产总值达到

2、1295亿元，同比增长12.5%；完成固定资产投资超过500亿元，同比增长26.4%；财政收入为264.92亿元，占GDP比重20.50%；工业利润同比增长34.5%；居民可支配消费收入为9154元；社会消费品零售额突破400亿元，增长近10%。 南京宏观经济环境稳健，在长三角大的经济背景驱动下，未来3—5年经济会展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。 432、人口及消费 ①南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消

3、费需求属成长型，上升较快。 ②消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈，商业主题定位各具特色，不仅大型百货、购物中心发展较快，而且苏果、好又多、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区，如果对现代购物中心以及南京商业市场没有深刻的把握，如果不进行商业主题及业态创新，很难形成新的商业中心。 ③老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。 ④在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势，但面临着创新

4、、引导、配套资源跟进的实际问题。 3、房地产整体发展水平 ① 市场供给 2002年1-12月南京市房地产开发投资统计数据 --------------------------------------------------------------------- 指 标 名 称 计量单位 本月止累计 比去年同期增长% -------------------------------------------43-------------------------- 房地产开发投资额 亿元 137.63 24.0 # 商品房屋投资额 亿元

5、 104.28 48.3 土地开发投资额 亿元 21.77 22.9 1、按工程用途分 住宅 亿元 96.57 27.8 办公楼 亿元 15.81 45.7 商业用房 亿元 10.9 21.0 2、房屋建筑面积 施工面积 万平方米 1184.4 12.5 # 住宅 万平方米 909.60 17.3 竣工面积 万平方米 434.59 7.9 # 住宅 万平方米 374.43 21.1 3、商品房屋销售面积 万平方米 382.05 35.7 # 住宅 万平方米 341.92 37.9 4、商品房屋销售额 亿元 112.32 37.2

6、 # 住宅 亿元 95.70 49.7 5、土地开发面积 万平方米 207.40 -1.6 --------------------------------------------------------------------- ②住宅需求 432003年商品房的供应量在300万平方米左右，但2003年的拆迁量持续增长，总拆迁量超过3万户。如果每户购一套80平方米的住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10％，30万平方米的外来人口购房及其它需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间，供求基本平衡。根据综合经

7、济指数分析，未来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺的局面将得到进一步发展。 ③价格趋势 未来3-5年内整体保持“稳中有升”的趋势。目前南京房价约40%保持2500-3000元/平米的水平。配套资 源的跟进以及住宅品质的提升，房价上升空间最具潜力的城区应为江宁、河西、城东等区域。 另据调查，目前南京选择每平方米3000元— 3500元单价的购房者约占32％。高品质的住宅产品，加上有力的消费引导，会促动南京房市消费向高台阶迈进。 ④开发商水准及住宅品质 南京目前有开发商500-1000家，连续3年开发面积达10万平米以上的，只有30

8、多家。开发商实力弱，专业资源不集中，管理水平和创新能力不强为高品质房预留了很多空间。另，南京新区项目物业管理水准普遍较低，产品细节品质较差，社区氛围严重不足，这些均是该南京·新天地项目的突破点和机会点。 434、城市区域价值及发展趋势 目前最具居住、生活价值的区