夫妻婚前按揭购房的权属法理分析研究

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1、夫妻婚前按揭购房的权属法理分析研究夫妻婚前按揭购房的权属法理分析研究　　按揭贷款是指购房者以所得的房产作为抵押品从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的返还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从中优先受本文由.L.收集整理偿。　　《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

2、双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　夫妻双方对按揭房归属有约定的，从其约定。我国婚姻法规定了约定财产制，其法律效力高于法定财产制。处理此类按揭房问题的最好方式是事先约定好房屋产权权属问题，即保护个人财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者夫妻双方发生争议时，以书面协议方式对按揭房产归属、分割及发生争议后的补偿问题作出明确约定。这样，一旦离婚，即使双方当事人对房产有争议，但只要证明双方当事人有协议，当事人之间的协议只要不违法法律和社会公利，就能作为人民法院判决依据。　　若双方明确约定了归登

3、记方一方所有的按揭房屋，另一方以自己的收入参与清偿贷款，这并不改变房屋为登记方个人财产性质，离婚处理房产时，该房屋为登记方个人财产，剩余未还贷款是个人债务，在离婚后继续向银行还贷即可。对已归还贷款中属于另一方参与清偿还贷的部分，应视为代为清偿，根据约定享有按揭房产产权一方应向另一方返还其出资本金。　　如约定了按揭房产共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少也不影响房屋权属共同所有的性质。在离婚时按约定进行分割即可。那么，夫妻双方没有约定的如何处理呢？例如下面的案例：　　2000年10月，李先生在市区购买了一套商品房，首付20万元，银行按揭贷款20万元。2001年10月，李先生与

4、黄女士结婚，不动产登记在李先生名下。李先生所买的房产也升值至50万元。婚后，双方共同偿还贷款。2012年2月，因夫妻感情不和，李先生向法院起诉离婚。此时该房产的市值已达90万元。黄女士主张该房屋目前的价值除去20万元首付款以及李先生第一年支付的5万元贷款之外，其他部分属于夫妻共同财产，要求进行分割。李则认为该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍归自己所有，因此不同意分割。　　对于此类按揭房屋所有权的性质有不同认识。一种观点认为，房屋属于房产权登记人，理由是我国实行不动产登记制度。判断此类房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证的取得时间。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则

5、该房屋属于购房者个人婚前财产。如房产证是婚后取得，根据《婚姻法》规定了夫妻财产制婚后所得共同制，除非双方当事人有约定，此类房屋应属夫妻共同财产。另一观点认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。当事人在婚前签订合同购房并支付房款行为是确定的，与银行签订按揭合同贷款时间、还贷义务人也是确定的，而取得房产证时间往往是不确定的，通常不由购房者控制。购房者在婚前已通过按揭还款方式向房屋出售方支付了全额房款，房屋买卖合同中买方义务已履行完毕，买方只是作为债务人向银行按揭承担还款义务。因此，此类房屋应认定为一方的个人财产。如果只是由于开发商的单方违约行为使得购房者取得房产证的时

6、间拖延到婚后，房产就被认定为夫妻共同财产，显然对出资购房者来说是不公平、不合理的。　　鉴于此类房产交易的特殊性，笔者认同第二种观点，不能将取得房产证时间作为房屋是否是夫妻共同财产的标准。在认定夫妻一方婚前按揭购房并支付首付款，婚后双方共同还款，房产证在婚后才取得，房屋主人应是购房合同中记载的房屋购买者。如果双方当事人离婚，银行可根据抵押贷款合同向购房者追缴欠款。如因当事人离婚而将房屋判归非购房一方所有，此房屋仍是贷款抵押物，这会导致贷款合同中还款义务人和抵押人分离。根据我国法律规定，债务的转移，债权人即银行要做出同意的意思表示，情况会变得更加复杂。据此可以判决该房屋归所以权登记

7、一方是有法律依据的，尚未归还的贷款为该方个人债务，离婚后继续向银行还贷即可。　　与此相关的问题还有：此类房屋的增值部分，另一方是否有权利要求分割。　　房产作为不动产与一般动产性财产有一点显著不同，其价值虽同样会因使用折旧而降低，但也会升高，由于引起房屋增值的因素不是单一的，且在性质上不相同。因此对于此类房产婚后的升值部分，要判断其增值部分属于原一方所有还是属于夫妻共同所有，需要分析升值原因，确定其增值部分的归属。　　从法理上说，一项财产因外部因素如市场价格变动而增值的，其增值部分仍属于所有人