在次贷危机情况下我国房地产业的发展策略论文

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1、在次贷危机情况下我国房地产业的发展策略论文..摘要：次贷危机已经演变为美国金融史甚至全球金融史上最深重的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响，其发展前途堪忧，为了扭转其所处的困境，本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的特殊环境，分析了房地产存在的风险，最后提出了我国房地产摆脱金融危机，加强金融风险防范的具体建议。关键词：次贷危机；金融创新；策略一、美国次贷危机的根源次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策和创新贷款产品。所谓次级房贷，是住房按揭的一种类型..，指的是银行将钱贷给收入很少或个人信用记录较低的人。贷款给这些人的原因在于贷款机构能收取

2、比良好信用等级按揭更高的按揭利息。为振兴国内经济，美国于2001年大幅减税和降低利率，同时房地产按揭市场开始放松个人贷款信用政策，在提供优质贷款的同时提供次级抵押贷款。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。在这样的背景下，越来越多的人有买房的冲动。而信贷公司由于急于开拓业务，不记后果地把一些银行信誉较差甚至还有一些根本不具备还款能力的人拉入他们的业务范围，为了显现银行业绩，不断开发一些针对还款能力弱的金融产品，这就是“次级贷款”产生的背景。在房价高涨情况下，由于抵押品价值

3、充足，贷款不会产生问题；但随着2004年至2006年美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有了反映，房屋价格、开工率和销售额均下滑并屡创新低，房屋价值严重缩水，使得抵押品价值不足贷款本息，收入不高的按揭人面临着贷款违约，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加，并且已经波及全球，最终导致了经济危机。二、我国房地产金融市场发展现状我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占全部购房者总数的90％，

4、占银行贷款比例20％，这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显，许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的，又是于事无补的。个中有许多方面的原因交错：1、部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，大量业主资金链条断裂，就导致不良贷款的产生。2、发放房地产贷

5、款过程中存在操作风险。近年来，各商业银行为了扩大盈利范围，抢占市场份额，在住房抵押贷款业务的资格审查中，对贷款人提供资料的真实性、合理性审查仅通过贷款人单位提供的收入证明来完成，这种提供收入证明的方式易弄虚作假，在对贷款人的信用状况进行调查的过程中也存在一定的缺陷，只根据贷款人在银行的信用记录进行判断，而对那些在银行没有信用记录及负债情况的申请人来讲，就无法查实其真实的信用状况。这样银行就无法判断贷款人的还贷能力，为以后贷款人发生违约埋下隐患。部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这

6、种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。3、假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。4、法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。更为关键的是，高法条关于房贷的司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程加了执行难度。5、流

7、动性过剩。流动性过剩是全球普遍存在的问题，我国尤其严重。为了抑制流动性过剩，央行采取加息政策，这使商业性住房贷款的利率大幅上升，提高了购房者的资金成本。近几年，随着住房贷款利率的上升，房价也上涨，一方面，银行主动向房地产投资信贷资金，另一方面，个人的购房需求高涨。房价持续上涨，人们的预期也随之上涨，又推动房价的进一步上涨，这样不断循环的结果，使房产市场火爆，房贷过度投放，一旦非常情况，将使房价下跌，很可能出现类似美国的情况：由于利率大幅上升，房价下跌而造成借款人无力还贷的局面，诱发贷款危机。三、走出当前困境，我国房地产业应采取的发展策略防范国内房地产市场发展中的各

8、类风险的对