购房消费者房屋产权过户纠纷若干问题研究

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1、购房消费者房屋产权过户纠纷若干问题研究　　在房地产交易过程中，开发商一房多卖、先抵押再出售等严重损害购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现，此种情况在商品房预售阶段尤为突出，产生了大量的纠纷和诉讼。多数情况下，开发企业只是违规操作，尚有偿债能力，消费者权益的损害尚可获得救济。但在开发商将房屋重复出售后卷款而逃不知所踪，或者已将款项挥霍罄尽，或者以其他方式转移财产无力偿债的情况下，由于同一标的房屋上并存众多权利，各权利人只能就同一财产请求权利保护，购房人要求办理房屋“两证”的，如何处理购房消费者与抵押权人、工程款权利人等间的权利冲突？这一问题是人民

2、法院审判实践中面临的重要课题。为准确适用《合同法》第286条规定，最高人民法院出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），及时对审判实践给予了指导，但不能完全解决实践中的问题。本文从审判实践角度提出以下意见，旨在通过探讨寻求更加准确、具体、妥当的解决方法。　　一、保护购房消费者权利的依据和条件　　购房消费者房屋产权过户纠纷若干问题研究　　在房地产交易过程中，开发商一房多卖、先抵押再出售等严重损害购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现，此种情况在商品房预售阶段尤为突出，产生了大量的纠纷和诉讼。多数情况下，开发企业只是违规操作

3、，尚有偿债能力，消费者权益的损害尚可获得救济。但在开发商将房屋重复出售后卷款而逃不知所踪，或者已将款项挥霍罄尽，或者以其他方式转移财产无力偿债的情况下，由于同一标的房屋上并存众多权利，各权利人只能就同一财产请求权利保护，购房人要求办理房屋“两证”的，如何处理购房消费者与抵押权人、工程款权利人等间的权利冲突？这一问题是人民法院审判实践中面临的重要课题。为准确适用《合同法》第286条规定，最高人民法院出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），及时对审判实践给予了指导，但不能完全解决实践中的问题。本文从审判实践角度提出以下意见，旨在通过探

4、讨寻求更加准确、具体、妥当的解决方法。　　一、保护购房消费者权利的依据和条件　　购房消费者房屋产权过户纠纷若干问题研究　　在房地产交易过程中，开发商一房多卖、先抵押再出售等严重损害购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现，此种情况在商品房预售阶段尤为突出，产生了大量的纠纷和诉讼。多数情况下，开发企业只是违规操作，尚有偿债能力，消费者权益的损害尚可获得救济。但在开发商将房屋重复出售后卷款而逃不知所踪，或者已将款项挥霍罄尽，或者以其他方式转移财产无力偿债的情况下，由于同一标的房屋上并存众多权利，各权利人只能就同一财产请求权利保护，购房人要求办理房屋“两

5、证”的，如何处理购房消费者与抵押权人、工程款权利人等间的权利冲突？这一问题是人民法院审判实践中面临的重要课题。为准确适用《合同法》第286条规定，最高人民法院出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），及时对审判实践给予了指导，但不能完全解决实践中的问题。本文从审判实践角度提出以下意见，旨在通过探讨寻求更加准确、具体、妥当的解决方法。　　一、保护购房消费者权利的依据和条件　　（一）判别购房消费者的依据和标准　　《批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，首

6、次采用了购房“消费者”的概念，将商品房列入“商品”的范围，确认了审判实践中可以援引《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）对购房“消费者”进行特殊保护，购房“消费者”有权请求依照《消法》的规定保护其合法权益。《批复》首次明确规定对购房消费者予以优先保护，即购房消费者可以对抗工程款的优先权，解决了购房消费者与工程款优先权人的受偿顺位问题。购房人基于“消费者”的特殊身份起诉请求办理房屋产权手续的，人民法院裁判其对房屋享有所有权能够对抗承包人的工程款优先受偿权，应以《批复》第二条规定为依据。　　在适用《批复》时首先要解决的是“消费者”的识别问题。笔者认为，对《批复

7、》规定的“消费者”应当按照《消法》关于“消费者”的规定进行识别。根据《消法》第2条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，判断“消费者”的标准是：（1）行为目的以生活消费所需。购买、使用商品有可能基于消费的目的，也有基于经营的目的；同样的商品，可能因使用于生活活动而构成消费品，也可能因使用于生产经营活动而成为生产资料。如果为自己的生活消费而购买商品或接受服务，该行为为消费行为。对于购买者是否以生活消费为目的，可以凭一般人的社会生活经验，结合购买者的主观动机和客观行为表现加以判断。凡是和人类生活有关，基于求生存便利或舒适的生活目

8、的，为满足衣食住行娱乐等方面生活欲望的行为，原则上均