房地产营销策划方案.doc

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1、项目整合营销策划方案房地产营销策划方案策划目的1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思路详细请参阅《项目整合营销推广系统方案逻辑图》第一部分市场解构基本描述六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖

2、西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；六安是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为六安市居民的一个重要收

3、入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体；4747版权所有请勿擅用项目整合营销策划方案旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。项目介绍1．地块四至北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望；西面：西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城；东面：东接天盈星城新地块和六安行政服务中心；南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站；2．主要规划指标土地面积：261931平方米。用地性质：住宅用地。

4、容积率：1.3。建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其他道路不得布置对外的商业门面。3．地块周边规划项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高⑴．目前地块周边商业没

5、有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；⑵．项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气；⑶．教育、医疗等社会配套严重不足。⑷．其他配套设施现状；①．政府机构：项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。4747版权所有请勿擅用项目整合营销策划方案①．教育：项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。②．医院：

6、项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。③．娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。④．景观：项目向北是沿河的城市公园。5．环境分析：⑴．区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。⑶．景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。⑷．商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，

7、尤其是住宿、餐饮产业等。⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。⑹．类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。SWOT分析1．优势（STRENGTH）⑴．地段优势项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。⑵．交通优势项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。⑶．后发优势本项目所在区域为新建城区，各种市政

8、配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。⑷．规模优势本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2．劣势（WEAKNESS）⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区