房地产营销策划工作流程.doc

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1、房地产营销策划工作流程一、〖初步研判阶段〗1、项目资源条件整合及判断负责部门：协助部门：完成《*项目市场研判》主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状地段资料：规划要点、坐标、片区趋势周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、项目资源综合及初步定位负责部门：协助部门：完成《**项目综合定位设想》主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。二、〖项目前期策划阶段〗1、依

2、据定位针对性的市场调查负责部门：完成《**项目市场调查研究报告》28内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。2、经济可行性分析负责部门：完成《**项目可行性分析报告》《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在

3、项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。本阶段工作重点：●完成当地整体市场调研●完成竞争楼盘调研●完成客户调研●完成项目环境调研●协作完成项目投资分析●完成《项目

4、策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》3、通过调研结果进行项目综合定位负责部门：完成《**项目综合定位报告》房地产营销关系到从产品生产的前期阶段到售后服务的整个过程，在这整个过程，任何一个环节出差错都会对全局造成一定的影响，但其中最具决定作用的就是项目定位。项目定位确定了项目的建设方向，它包括项目总体定位，建筑风格定位，市场定位，物业管理定位等，简单的就是确定项目建成后是一个什么样档次，为谁建，卖给谁等。在项目定位之前必须在完成第一阶段工作的基础上市场和项目的28细分并研究分析，以便开展后续的项目定位

5、工作。根据项目的现状和项目所处的市场环境及项目开发的方向，明确项目定位的总体方向和思路，把握项目定位工作的主要工作节点。本阶段工作重点：●完成项目的基础资料的整合和项目的评估●项目SWOT分析（明确项目有那些特点）●完成项目内在条件整合及核心价值分析●区域房地产市场调研分析（分析项目处于什么样的市场中）●项目市场定位（目标消费群体分析和定位）（清楚本项目消费者为哪些人，●有那些特性）●项目主题定位、项目产品定位、项目价格定位、项目案名建议●完成《项目综合定位报告》4、项目规划设计方案及跟踪负责部门：完

6、成《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》内容：草图、设计创意、任务书、设计交底、指导5、初步营销框架负责部门：完成《**项目初步营销报告》内容：推广主体、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系。三、〖营销策划阶段〗---项目营销策划报告细分1、广告策略及计划负责部门：完成《**项目广告推广计划书》中心内容：广告战略目标、项目分析及广告定位、广告创意表现、广告策略、分阶段广告策略及计划、分阶段媒体策略及《发布计划》、广告投放频率及规模283、项目营销规划负责部门：完成《项目营销规划》《项目价格

7、策略报告》项目营销规划：VI、推广主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款策略、附加促销手段。《项目价格策略报告》：依据项目经济可行性分析结合对市场走势的判断，制定市场进入价格，进行价格的高低、提升、折率的编排和修正。4、销售准备工作计划负责部门：完成《项目前期工作计划表》内容：文件、合同、票证、礼品、用品、销售资料的准备、催办、设计和制作计划安排及费用预算5、项目包装执行计划负责部门：完成《**项目包装概念设计》内容：VI设计、导视系统、销售道具（楼书、插页、画册、

8、DM单、邀请函、海报等）、公关用品、事务用品、销售中心、报纸、展板、沙盘模型、物业手册等的设计和制作计划安排及费用预算。6、销售活动及策划负责部门：完成《项目公关活动计划报告》或《项目活动报告策划书》28内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙、节假日等仪式。新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。四、〖销售实施阶段〗1、销售培训负责部门：教材名称：《销售基础知识》、《**项目销售相关内容》、《**项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》中心内容：建