房地产市场营销策划书.doc

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1、房地产市场营销策划书第一章、策划的主要任务销售策划主要任务是让广大消费者能够更好的了解我们的楼盘，并把它销售出去，从而达到扩大市场知名度，提高市场信任度，获取经济利润的目的。销售策划务必要紧紧围绕广大的消费者进行，这样才会做到有的放矢。销售策划为整个楼盘的销售专门制定了一套完整的方案，销售人员可以按照策划上的策略按部就班，有条不紊的进行，为整个楼盘的销售奠定了基础。可以看出，销售策划是更公司的市场知名度，信任度和经济利润是紧密联系的！第一章市场环境分析（一）咸宁市宏观经济环境分析咸宁市宏观经济呈现以下特征：1.咸宁市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好

2、的发展空间。2.随着咸宁市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。19（二）新政对区域的影响新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。(三)区域环境分析浮山区位于咸宁市东部，东与浮山小学相连，南咸宁市政府，西北接咸宁学院、北连咸宁区国税局。总面积101.77平方公里，人口89.8万人。浮山区交通四通八达，是咸宁市武汉及长沙、南昌地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是咸宁著

3、名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了咸宁市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：19（四）供求关系分析通过市场调查，

4、现在的咸宁市浮山区，发展迅速，楼盘的需求量比较大，有很好的发展前景。（调查表：附录调查问卷）（五）区域产品特色分析19通过对区域内市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：表一区域内相似分析项目名称发展商地理位置侨颖苑碧桂园咸安区紫林居万科咸宁温泉紫金豪庭SOHO咸宁温泉表二区域内各项目供应分析项目名称总建筑面积已售面积可售面积侨颖苑100平方米55.45平方米45.55平方米紫林居70平方米27.5平方米42.5平方米紫金豪庭62平方米38平方米24平方米表三区域内各个项目基本技术指标分析占地面积总建筑面积容积率45平方米100平方米2.230平方米7

5、0平方米2.31925平方米62平方米2.4表四区域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异较大，侨颖苑几乎只占25%，而紫林居和紫金居大约占35%表五户型分析竞争项目主力户型户型面积（平方米）一居二居三居四居侨颖苑二居、三居55.4~67.7589.95~116134.3~153.2160.23~191.219紫林居二居、三居69~81110~129152~154179~180紫金豪庭三居、四居------111~137.4117~169163~237该区域项目以三居以上大户型为主，以130平方米以上的面积为主表六区域各项目销售情况分析项目名称报价（元/平方米）均价（元/

6、平方米）销售周期(月)销售速度总签约率总销售套数套/月侨颖苑66007140117808059%紫林居56406200671011037%紫金豪庭5400590075608574%表七区域内各项目车位分析项目名称车位比例停车方式收费标准侨颖苑1:1地上地下停车相结合地上：120月/位·月地下:240月/位·月19紫林居1:1地上地下停车相结合地上：160月/位·月地下:400月/位·月紫金豪庭1:0.8地上地下停车相结合未定（四）项目分析在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。初步

7、提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。（五）结论经过分析，我们的楼盘在价格上于环境上占有一定的优势。第三章产品定位（一）项目SWOT分析19通过找出本项目客观存在的主要内部优势（strengths）、劣势因素（weaknesses）以及外部市场环境中的机会因素（opportunities）、威胁因素（threats），运用SW